Статус самозанятого позволяет легально сдавать жильё, выплачивая государству небольшой налог (4-6%). При этом существуют способы минимизации налогооблагаемой базы…
В конце 2018 г был принят закон о профессиональном доходе, который нередко называют законом о самозанятых. До этого у арендодателей было два варианта легализации прибыли: уплата 13% с доходов в качестве НДФЛ или ведение дел в качестве ИП. С 2019 г появился третий способ – оформление статуса самозанятого. Он позволяет уплачивать налог 4%, если жильё сдаётся физическому лицу или 6%, если арендатор – лицо юридическое. Это привлекательный способ легализации доходов, но при его использовании стоит помнить об ограничениях.
Правила и запреты для самозанятых арендодателей
Главный принцип, регламентируемый законом: самозанятый имеет право сдавать в аренду только жильё. Чтобы получать доход с нежилых объектов (гаражей, цехов, складов или офисов) требуется уже статус ИП. То же самое касается апартаментов и таунхаусов. По функциям это те же квартиры, но юридически – в жилой фонд не входят.
Второй важный запрет касается оказания гостиничных услуг. К ним относятся уборка помещения, наличие респшена, организация питания, словом всё, что предлагает гостю обычный отель. Ограничение связано с тем, гостиницы не относятся к жилому фонду. Для создания отеля помещение должно получить статус нежилого, но в этом случае самозанятый теряет право его сдавать. Таким образом, для использования квартиры в качестве хостела необходимо стать индивидуальным предпринимателем или оформить предприятие.
Посуточная сдача квартир самозанятыми допускается. Но при этом – важно исключить признаки гостиничного сервиса, иначе возникнет риск получения немалого штрафа.
Можно ли сдавать чужие квартиры
Такая возможность есть, но имеются ограничения. Проще всего сдавать в аренду недвижимость близких родственников: родителей, детей, супругов, братьев и сестёр. Например, если квартира принадлежит ребёнку, родители (или опекуны) имеют право сдавать жильё в качестве законных представителей. Правда договоры аренды (и доходы) в таких случаях контролируются органами опеки.
Когда жильё является совместной собственностью супругов, купленной в браке, сдавать её имеет право как жена, так и муж. А вот если недвижимость приобретена до брака, для её законной сдачи одним из супругов необходимо обоснование. Таковым может служить доверенность на управление жильём или договор безвозмездного пользования.
Сложнее всего для самозанятого сдавать квартиру стороннего лица. Для этого с ним заключается договор аренды, а сдача жилья постояльцам происходит в субаренду. Чтобы такая схема работала, необходимо соблюдение трёх условий. Во-первых, договор аренды (или дополнительное соглашение к нему) должен допускать субаренду как таковую. Во-вторых, если у жилья несколько собственников, все они указываются в договоре как соарендодатели. В-третьих, длительность субаренды не должна быть больше срока аренды.
Способы снижения налоговой нагрузки
Основной метод минимизации издержек – невключение в арендную плату коммунальных платежей. Согласно законодательству, они не считаются поступлениями, которые облагаются профессиональным доходом. Поэтому есть смысл установить сумму аренды за помещение, а коммунальные платежи проводить отдельной статьёй. В зимние месяцы это позволяет снизить налоговую нагрузку на самозанятого на 15, а то и 20%.
Второй способ уменьшения издержек – не вносить в сумму доходов залог (депозит) арендодателя. Он служит своеобразной страховкой на случай порчи имущества в квартире или исчезновения постояльца, а по истечению срока аренды – ему возвращается. Согласно законодательству, самозанятый должен уплатить налог с депозита только в случае, если залог не возвращён. Когда аренда завершается штатно и гость получает свой депозит обратно, залог не считается (да и фактически не является) доходом.
Как воспользоваться налоговым бонусом
После регистрации самозанятого в приложении «Мой налог» ему автоматически начисляется приветственный бонус. Его размер составляет 10 тыс. руб. – на эту сумму можно снизить налоговые отчисления в первое время. Механизм предоставления «скидки» следующий.
Некоторое время налог на самозанятого снижается с 4 до 3% при сдаче квартиры физлицам или с 6 до 5%, если арендатор – юрлицо. Уплата пониженного налога идёт до тех пор, пока благодаря лишнему проценту самозанятый не сэкономит 10 тыс. руб. Например при стоимости аренды 30 тыс. руб. 1% составляет 300 руб. Легко подсчитать, что налог будет меньше на эту сумму в течение 33 месяцев, пока не исчерпается приветственный бонус.
А вот совсем не платить налог с дохода от аренды самозанятым не рекомендуется (хотя такое искушение есть). Любая случайность или жалоба недоброжелательных соседей приведёт к внеплановой проверке помещения налоговиками. Если вскроется факт незаконной сдачи жилья, штраф за это перекроет любую экономию.
