Документ, разработанный ЦБ РФ, должен создать единые правила игры на ипотечном рынке. Некоторые банки соблюдают его положения уже сейчас, а с Нового года нормы станут обязательными…
Разработка единого Стандарта защиты ипотечных заёмщиков велась Центробанком несколько лет. Отдельные его положения рекомендательного характера постепенно входили в практику коммерческих банков. В конце сентября ЦБ РФ опубликовал окончательный текст ипотечного стандарта (ИС), утверждённый Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций. С 1 января положения документа станут обязательными к применению для всех банков, выдающих ипотечные кредиты.
По замыслу экспертов ЦБ, нормы ИС должны искоренить рискованные практики, повысить ответственность, как кредиторов, так и заёмщиков. О ключевых правилах, регламентированных документом, рассказываем далее.
Вместо аккредитивов деньги покупателей будут поступать на эскроу-счета
Механизмы работы с аккредитивами и эскроу – схожи: оба инструмента позволяют переводить средства на счёт застройщика только после выполнения им обязательств. Однако аккредитив для банков выгоднее тем, что позволяет получать с денег заёмщика прибыль. Благодаря этому у банка появляется возможность немного снизить ставку кредита, тем самым привлекая клиентов. Минус аккредитива – он не застрахован в государственной системе страхования вкладов. Из-за этого покупатель жилья может потерять свой взнос (а заодно и квартиру) в случае отзыва у банка лицензии. Эскроу-счета – страхуются, поэтому их использование более безопасно.
Банкам запрещается получать бонусы от застройщиков за уменьшение ставки
Тем самым блокируется популярная практика субсидирования процентной ставки, которая в конечном итоге приводит к удорожанию жилья. Схема предполагает договор между застройщиком и банком, в рамках которого ипотечная ставка снижается. Взамен девелопер компенсирует банку недополученную прибыль. Эти расходы перекладываются на плечи заёмщика в виде повышения цены квадратного метра. По мнению специалистов ЦБ, такая модель несёт дополнительные риски для покупателя. Например, в случае его банкротства, заёмщику сложнее найти покупателя квартиры с дорогой жилплощадью, чтобы погасить кредит.
В первоначальном взносе нельзя учитывать кэшбек от банка или деволопера
Новый ИС ликвидирует и механику внесения части первоначального взноса за счёт кэшбека, который предлагают банки, работающие с ипотекой. Некоторые граждане формируют первый взнос из кэшбека и кредита наличными, а затем оказываются неспособными вносить следующие платежи. По мнению авторов ИС, запрет учёта кэшбека в стартовом взносе позволит уменьшить число подобных ситуаций. Решение о взятии ипотеки будет приниматься заёмщиком более ответственно, поскольку ему предстоит сделать первый платёж без помощи в виде кэшбека. В свою очередь у банков снизятся риски невозврата кредитов.
Устанавливаются единые условия ипотеки и обязательное информирование заёмщика
Вводимый ИС предполагает заключение ипотечного договора на период не более 30 лет. Сумма кредита не может превышать 80% рыночной стоимости недвижимости. Большинство банков и сейчас соблюдают данные условия, поэтому в этой части ЦБ скорее формализовал существующие практики. Новые стандарты обязывают банки раскрывать заёмщику все условия кредита до подписания договора. Представитель финансовой организации должен отвечать на все вопросы клиента об особенностях ипотеки, а также дополнительных услугах (например, страховании кредита), прописанных в соглашении.
Ограничение в получении ипотеки закредитованными гражданами
Де-факто эта норма уже действует, тем не менее, нашла своё место в новом ИС. Принимая решение о выдаче кредита, банк должен исследовать показатель долговой нагрузки клиента. Речь идёт об отношении размера ежемесячных платежей по ранее взятым кредитам к доходу. Если претендент на ипотеку платит по долгам от 50% своего бюджета и более, кредит на жильё ему не выдаётся. По замыслу авторов ИС, эта мера должна уменьшить закредитованность населения.
Как введение ИС повлияет на ипотечный рынок России
По мнению финансовых экспертов, ИС немного уменьшит возможности россиян получать ипотечные кредиты. В первую очередь, это коснётся лиц, которым сложно собрать деньги даже на первый взнос. Соответственно, это приведёт к торможению темпов ипотечного кредитования в РФ. Позитивной стороной нововведения является укрепление защиты заёмщиков и снижение рисков. Для ипотечников они уменьшаются благодаря повышению прозрачности сделок с кредитными организациями. У банков появляется возможность сократить долю высорискованных кредитов.
Принципиальных изменений на ипотечном рынке России в связи с введением ИС – не ожидается. Ключевые тренды задаются совсем другими факторами, связанными с государственной политикой в этой сфере.
