Активность на тюменском рынке недвижимости в первой половине 2025 г снизилась в полтора раза. Это связано с подорожанием ипотеки и слишком высокими ценами на первичное жильё.
Риэлторы Тюмени констатируют парадоксальную ситуацию на местном рынке недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра в новостройке здесь достигла 120-140 тыс. руб. Это примерно на 10% больше, чем в конце прошлого года. Уровень тюменских цен хорошо иллюстрируют прайсы местных застройщиков. Например, чтобыкупить квартиру в ЖК Новатор в Тюмени, необходимо иметь 6-8 млн. руб. Вполне логично, что в условиях подорожания – спрос на новое жильё изрядно просел. Между тем, тенденция на снижение его стоимости пока не просматривается. А вот на вторичном рынке этот процесс уже идёт.
Первичный рынок Тюмени: квартир много, покупателей мало
По оценке экспертов из местных агентств недвижимости, в городе скопился большой объём нераспроданного жилья. По некоторым данным он эквивалентен 3-4 годам продаж. При этом девелоперы достраивают немало проектов и закладывают новые очереди. Тем временем – спрос на новостройки сильно упал. Если в первый квартал прошлого года в городе было зафиксировано 17 тыс. продаж объектов первичного жилья, то за аналогичный период 2025 г – всего 11 тыс.
Причины очевидны. Главная – удорожание ипотеки: в начале текущего года доля покупок с использованием ипотечных кредитов а Тюмени падала до рекордных 34%. Чтобы привлечь покупателей застройщики предлагают разнообразны льготы. Кто-то обещает рассрочку платежей на 10 лет, другие дают скидки на паркинги и кладовки. Однако, как показывает практика, покупателей это стимулирует слабо.
Рынок вторичного жилья: солидное удешевление, но спрос низкий
По сравнению с осенью прошлого года цены в данном сегменте упали на 8-12%. Особенно ярко это отразилось на стоимости квартир в панельных зданиях и старом фонде. Наметилась и другая тенденция: даже на фоне удешевления, владельцы вторички готовы торговаться с покупателями, уступать и давать скидки.
К сожалению, ни уменьшение цен, ни повышение лояльности продавцов – не оживило рынок. Причина та же самая, что и в случае с первичным жильём. Люди не готовы брать ипотеку под высокий процент. В связи с тем, что ипотечные кредиты многим не по карману, в Тюмени наметился интересный тренд. В практику риэлторов вернулись полузабытые схемы обмена. Например, вместо того, чтобы брать ипотеку, человек меняет недвижимость на лучшую с доплатой.
Загородная недвижимость: позитивная динамика сделок
Если что и радует тюменских риэлторов, то это динамика рынка домов за пределами города. В его окрестностях фиксируется стойкий тренд на повышение интереса к коттеджам площадью от 70 до 120 кв. м. Он явно проявляется в районах с хорошей транспортной доступностью, таких как Луговое или Антипино. Причина повышения спроса – высокие цены на жильё в городе и всё та же недоступность ипотеки, чтобы его купить.
Увеличивается и востребованность аренды загородного жилья. Это происходит из-за роста цен на съём квартир в Тюмени. В городе аренда жилья обходится в 30-35 тыс. руб., а в пригородных посёлках цены на аренду домов стартуют с 25 тыс. руб. Меняется и психология покупателей. Если раньше загородный дом представлялся мечтой, то сегодня – это дешёвая альтернатива городской квартире.
Что ждёт рынок жилья Тюмени в обозримом будущем
По мнению тюменских риэлторов местный рынок жилья на некоторое время застыл в неопределённости. Спрос очевидным образом уменьшается, но застройщики в силу сложившейся психологии пока не готовы снижать цены. Вместо этого они надеются пережить стагнацию, привлекая покупателей акциями и рассрочками.
Судя по всему, такая ситуация продлится до осени или даже зимы 2025 г, а затем неизбежна коррекция рынка. Если государство к тому времени не запустит новые программы льготного ипотечного кредитования (или не возобновит старые), девелоперы могут приостановить реализацию текущих проектов, вплоть до консервации стройплощадок. Не менее вероятно и снижение цен на первичную недвижимость Тюмени. При инерционном сценарии это может произойти к концу года и выразиться в удешевлении новых квартир, в первую очередь – эконом-сегмента.
