Вопрос о праве собственности на подвальные помещения в многоквартирных домах стал причиной судебного спора, дошедшего до высшей инстанции. Верховный суд поставил точку, подтвердив: подвалы с техническими коммуникациями, обеспечивающими работу дома, являются общим имуществом всех собственников и не могут находиться в индивидуальной собственности, даже если такое право зарегистрировано в Росреестре.
История спора
В одном из московских многоквартирных домов, где есть как жилые, так и нежилые помещения, в 2020 году коммерческая организация приобрела часть нежилой недвижимости. При этом технический подвал дома уже более трёх лет числился в собственности города Москвы. Новые владельцы посчитали это нарушением — по их мнению, подвал должен был быть в совместной собственности всех жильцов и собственников помещений в доме.
Компания обратилась в суд с требованием признать регистрацию права города на подвал незаконной.
Первая инстанция отказала в иске, сославшись на то, что инициировать подобные споры может только группа собственников, а не одно лицо.
Апелляция отменила решение, указав, что каждый владелец помещения вправе защищать общее имущество в суде. Экспертиза подтвердила, что подвал относится к общему имуществу, так как обеспечивает доступ к инженерным системам дома.
Кассационный суд занял противоположную позицию: истек трёхлетний срок исковой давности, так как компания приобрела помещение значительно позже.
В итоге спор дошёл до Верховного суда.
Позиция Верховного суда
Верховный суд постановил, что:
Все собственники квартир и нежилых помещений имеют долю в общем имуществе дома.
Общее имущество включает в себя не только перечисленные в законе объекты, но и любые помещения, которые по назначению и характеристикам обслуживают более одной квартиры.
Подвал, в котором размещены инженерные коммуникации и к которому требуется постоянный доступ для обслуживания, является общим имуществом, независимо от того, зарегистрировано ли на него отдельное право собственности.
Суд обязал удовлетворить иск компании, признав право собственности города на подвал недействительным.
Разъяснение Верховного суда ставит точку в подобных спорах: технические подвалы, используемые для нужд всего дома, не могут быть приватизированы или отчуждены в пользу одного собственника. Это защищает интересы жильцов и гарантирует доступ к инфраструктуре дома.
