Аренда жилья в России — огромный рынок, значительная часть которого до сих пор находится «в тени». По оценкам, до 95% арендных сделок заключаются неофициально, без уплаты налогов. Однако у государства появляются новые инструменты контроля, а у собственников — удобные и более выгодные варианты легальной уплаты налогов.
Сдача квартиры по закону
Сдавать жильё можно только по договору найма (гл. 35 ГК РФ). Он заключается в письменной форме и должен содержать:
паспортные данные сторон,
адрес квартиры,
документ о праве собственности,
сроки и порядок оплаты.
Регистрация договора в Росреестре обязательна только для аренды сроком более 11 месяцев.
С налоговой точки зрения аренда регулируется Налоговым кодексом, где предусмотрено несколько режимов уплаты.
Как выявляют нелегальную аренду
Современные технологии позволяют налоговым органам отслеживать поступления на банковские счета. Если арендные платежи регулярно приходят, а декларация в ФНС не подана — это основание для проверки. Банки обязаны предоставлять налоговой данные о движении средств, что делает «серую» аренду всё более рискованной.
Что грозит за неуплату
Для арендодателя возможны:
доначисление НДФЛ за весь срок аренды;
штраф 20% от суммы долга (40% — при умышленном уклонении);
штраф за просрочку декларации (от 1 000 руб. до 30% суммы налога);
пени за каждый день просрочки.
Четыре способа легально платить налоги
НДФЛ (13–22%)
Простой вариант для физических лиц.
При доходе до 2,4 млн руб. в год ставка — 13%.
Требуется подача декларации 3-НДФЛ.
ИП на УСН (6% или 15%)
Подходит для тех, кто сдаёт дорогую недвижимость.
Дополнительно уплачиваются фиксированные взносы (53 658 руб. в 2025 году).
Нужно вести отчётность и подавать декларации.
Самозанятость (НПД — 4% или 6%)
Наиболее удобный режим.
4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу или ИП.
Нет деклараций, нет страховых взносов.
Лимит дохода — 2,4 млн руб. в год.
Патент
Для ИП, фиксированная сумма зависит от региона, площади квартиры и срока.
Не требует отчётности, но требует авансовой оплаты.
Удобен для сдачи дорогостоящего жилья.
Пример расчёта
Квартира сдаётся за 50 000 руб. в месяц:
НДФЛ (13%) — 78 000 руб./год.
ИП на УСН (6%) — 36 000 руб./год + 53 658 руб. взносов.
Самозанятый (4%) — 24 000 руб./год (самый выгодный вариант).
Патент — сумма зависит от региона, но часто близка к УСН.
Договор аренды — гарантия для обеих сторон
Чётко составленный договор защищает арендодателя и арендатора. Он должен содержать срок найма, размер оплаты, состав мебели и бытовой техники, а также условия расторжения. Для краткосрочных договоров (до 11 месяцев) регистрация в Росреестре не требуется.
Легальная сдача жилья в аренду становится всё более актуальной. Для собственников доступен выбор — от классического НДФЛ до выгодного режима самозанятости или патента. Оптимальная схема зависит от суммы дохода и формата аренды, но почти всегда выгоднее выбрать НПД или ИП на УСН, чем оставаться в «серой» зоне. Это не только снижает налоговую нагрузку, но и избавляет от риска штрафов и проверок.
