Современный рынок недвижимости всё чаще демонстрирует парадоксы: официальная статистика спроса, предложения и цен всё меньше соответствует реальности. Основная причина — значительный рост числа готовых новостроек, которые формально начинают учитываться в сегменте вторичного жилья.
Формальные новостройки в статусе «вторички»
По данным компании «Жилфонд», до 70% сделок на вторичном рынке фактически приходятся на новостройки. Такая ситуация объясняется спецификой ипотечных программ: средневзвешенные ставки на «вторичку» выглядят привлекательно, однако на самом деле они формируются за счёт большого объёма льготных сделок именно с готовыми квартирами от застройщиков. Эти объекты реализуются уже не через ДДУ, а по договорам купли-продажи.
Льготная ипотека и реальность ставок
Официальные данные ДОМ.РФ фиксируют снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на вторичном рынке: с 13,97% в январе до 9,56% к июню 2025 года. Однако реальные рыночные ставки в первом полугодии оставались в диапазоне 24–27% годовых до снижения ключевой ставки ЦБ. Таким образом, видимая привлекательность статистики объясняется не массовым оживлением спроса, а структурными особенностями сделок.
Рост готовых новостроек и смещение сегментов
Увеличение объёмов готового жилья напрямую отражается на статистике. По данным «Метриум», в Москве за год предложение квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса удвоилось, в бизнес-сегменте выросло почти на треть, тогда как массовый сегмент сократился на 30%. Сложился парадокс: квартиры есть, но покупательский спрос не готов оплачивать искусственно завышенный «класс» и цену таких объектов.
Риски для покупателей и застройщиков
Эксперты отмечают, что в ряде случаев новостройки уже на стадии строительства стоят столько же, сколько готовое жильё. Более того, квартиры в завершённых проектах можно приобрести по переуступке или на вторичном рынке с дисконтом 10–15% к цене застройщика. Подобные тенденции усиливают риск затоваривания рынка дорогих новостроек и создают дополнительную нагрузку для девелоперов.
Таким образом, переход сделок с новостройками в сегмент вторичного жилья не просто искажает статистику, но и формирует новые правила игры для покупателей и застройщиков. В ближайшие годы рынок будет балансировать между избытком квазиэлитного жилья и растущим дефицитом доступных квартир, что станет ключевым вызовом для всей отрасли.
