Уже год рынок недвижимости существует без массовой льготной ипотеки, которая была главным драйвером спроса в 2020–2024 годах. В результате продажи адаптировались, но существенно замедлились. Девелоперы, столкнувшись с падением активности, вынуждены были приостановить часть проектов и искать новые механизмы стимулирования сделок. Однако не все альтернативы оказались выгодными для покупателей.
Новостройки: спад спроса до 55%
Льготная ипотека под 6,5% появилась в 2020 году как мера поддержки в условиях пандемии. За четыре года программа успела разогреть рынок, спровоцировав рост цен и снижение доступности жилья. В июле 2024 года её отменили, что сразу отразилось на продажах.
По данным «Этажи Прайм», в Московском регионе спрос сократился на 35–40% в среднем, а в Подмосковье падение составило до 55%. Особенно зависимые от ипотеки проекты массового сегмента оказались под ударом.
Показатели реализации на первичном рынке Московской агломерации
| Локация | май.24 | апр.25 | май.25 | Динамика год/год | Динамика мес/мес |
|---|---|---|---|---|---|
| «Старая» Москва | 6 362 | 4 864 | 3 776 | -40,6% | -22,4% |
| Новая Москва | 2 765 | 2 393 | 1 841 | -33,4% | -23,1% |
| Московская обл. | 4 963 | 3 732 | 3 070 | -38,1% | -17,7% |
| Итого | 14 090 | 10 989 | 8 687 | -38,3% | -20,9% |
Полгода адаптации
Рынку потребовалось 3–6 месяцев для перестройки. Наибольшие проблемы возникли у проектов эконом- и массового бизнес-класса. Премиум-сегмент почти не пострадал: более 65% сделок там совершаются без привлечения классической ипотеки.
Альтернативные механизмы
После сворачивания льгот девелоперы массово внедряли рассрочки и субсидированные ставки.
Рассрочки в пиковый момент составляли до 40–80% сделок у отдельных компаний, но быстро показали риски: недополучение основной части средств и угрозу финансовых разрывов.
Партнёрская ипотека с субсидией от застройщика заняла до 70% сделок, но фактически увеличила цену квартиры, нивелируя выгоду.
Таким образом, новые инструменты не смогли полностью заменить льготы.
Предложение: сокращение активности застройщиков
Объем новых стартов сократился. В Новой Москве падение предложения составило 25%, в «старой» Москве всего 2%, а в Подмосковье наблюдался прирост за счёт запуска новых очередей.
Динамика предложения новостроек
| Регион | Лоты в продаже май 2024 | Лоты в продаже май 2025 | Динамика |
|---|---|---|---|
| «Старая» Москва | 48 650 | 47 670 | -2% |
| Новая Москва | 21 690 | 16 250 | -25,1% |
| Московская обл. | 42 180 | 49 470 | +17,3% |
Цены: рост и скрытые скидки
Несмотря на падение спроса, средние цены продолжили расти, особенно в «старой» Москве (+23,9%), но главным образом из-за выхода премиальных проектов.
Динамика цен
| Регион | май 2024 (тыс. руб./кв.м) | май 2025 (тыс. руб./кв.м) | Динамика |
|---|---|---|---|
| «Старая» Москва | 569 | 704,8 | +23,9% |
| Новая Москва | 244,6 | 271,8 | +11,1% |
| Московская обл. | 188,2 | 196,5 | +4% |
Реальные скидки достигают 10–12%, а в массовом сегменте до 35%. Таким образом, номинальный рост цен сопровождается заметными корректировками «на витрине».
Вторичный рынок: временное оживление
После отмены льгот часть покупателей переключилась на готовые квартиры, что дало кратковременный рост продаж. Однако дорогая ипотека (14–16%) быстро остудила спрос, и уже весной 2025 года вторичка также просела.
Что дальше?
Эксперты сходятся во мнении: льготная ипотека стала «костылём», исказив баланс рынка. Сегодня главная угроза — потеря доступности жилья для широкого круга покупателей.
Возможные решения:
адресные программы (семейная, военная, IT-ипотека);
субсидии на первоначальный взнос;
увеличение налоговых вычетов;
развитие ГЧП и реновационных проектов.
Рынок недвижимости прошёл годовой стресс-тест. Продажи замедлились, девелоперы снизили активность, а спрос оказался ограниченным высокой ставкой. Льготы доказали свою временную эффективность, но в долгосрочной перспективе именно системные решения способны вернуть баланс и реальную доступность жилья.
