Продажа квартиры — это не только переход права, но и реальный переезд с вещами.Закон не устанавливает конкретного срока освобождения жилья: он определяется соглашением сторон и фиксируется в договоре купли-продажи и акте приёма-передачи. Поэтому ключ к спокойному заезду — точные формулировки и понятные даты.
Срок передачи и освобождения: что говорит закон
Основное правило — ст. 457 ГК РФ: срок исполнения обязанности по передаче товара (квартиры) определяется договором. На практике стороны указывают дату передачи по акту и срок фактического освобождения (часто 1–14 дней после регистрации перехода права).
Ст. 556 ГК РФ придаёт решающее значение акту: его подписание подтверждает передачу недвижимости покупателю.
Можно ли въехать в день сделки
Да, если:
— квартира свободна, акт подписывается в день регистрации;
— в договоре прямо указано, что ключи и помещение передаются покупателю немедленно.
При альтернативных цепочках переезд продавца зависит от следующей покупки — тогда срок освобождения прописывается отдельно и обычно больше.
Если срок освобождения в договоре не указан
В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в течение 7 дней с момента предъявления кредитором (покупателем) требования об исполнении. То есть покупатель направляет письменное требование освободить квартиру; по истечении семи дней бездействие продавца — нарушение обязательства.
Нарушение сроков: как действовать покупателю
Направить письменное требование (курьер/почта с уведомлением, электронная подпись — по возможности).
Сослаться на договор и нормы ГК РФ, определить крайний срок.
При неисполнении — иск в суд: об обязании освободить помещение, взыскании неустойки/убытков (например, расходы на аренду), возмещении издержек.
Как избежать споров: готовые формулировки
— «Продавец обязуется освободить квартиру и передать ключи не позднее 5 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности».
— «В случае просрочки освобождения квартиры Продавец уплачивает неустойку ___ руб. за каждый день просрочки».
— «Акт приёма-передачи подписывается в дату фактической передачи ключей и свободного помещения (без личных вещей Продавца)».
— «До подписания Акта Продавец несёт риск сохранности имущества и ответственность за коммунальные платежи/содержание (по договорённости)».
Практический ориентир по срокам
— 0 дней — идеальный вариант: свободная квартира, акт и ключи — в день сделки.
— 1–7 дней — стандарт городской сделки без длинной цепочки.
— до 14–30 дней — альтернативы/семейная логистика (разумно только при чёткой неустойке и «дате Х»).
Заключение:
Фиксированного «закона о переезде» нет: срок освобождения квартиры создаётся договором. Юридически безопасно прописать дату передачи ключей, дедлайн освобождения, неустойку и привязку к регистрации перехода права. Если срок не определён — действует недельный срок по п. 2 ст. 314 ГК РФ после вашего требования. Чёткие формулировки в договоре и акте — лучшая страховка от задержек и споров.
