Любой объект недвижимости имеет сразу две оценки — рыночную и кадастровую. Эти показатели выполняют разные функции: одна отражает реальную цену квартиры на рынке, другая служит базой для расчёта налогов. Разберёмся, как они определяются, от чего зависят и что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой.
Рыночная стоимость: отражение реальной цены квартиры
Рыночная стоимость — это сумма, за которую конкретный объект недвижимости можно реально продать на открытом рынке. Она формируется под влиянием множества факторов: расположения дома, развитости инфраструктуры, транспортной доступности, состояния жилья, планировки, этажа, качества отделки и общей экономической ситуации.
Даже квартиры в одном доме могут иметь разную цену: на первом этаже — дешевле, на среднем — дороже, а на верхнем — с панорамным видом — ещё выше.
Рыночную стоимость определяют участники рынка: продавцы, покупатели и профессиональные оценщики. В случае ипотечной сделки её часто устанавливает независимый оценщик, предоставляющий заключение для банка.
Оценка может меняться со временем — рынок живой, и колебания цен происходят постоянно. Например, в период экономического роста жильё дорожает, а в кризис — теряет в цене.
Кадастровая стоимость: оценка государства
Кадастровая стоимость — это официальная денежная оценка квартиры, определяемая государством. Её устанавливают специальные органы на основании данных о местоположении, площади, назначении, типе и возрасте здания.
При этом кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности жилья: ремонт, вид из окна или престижность района. Поэтому две одинаковые по планировке квартиры в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если одна из них после капитального ремонта, а другая — в старом состоянии.
Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года. Узнать кадастровую стоимость можно по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра, в публичной кадастровой карте или через МФЦ.
На что влияет кадастровая стоимость
Главное назначение кадастровой стоимости — служить базой для налоговых расчётов. На её основе определяются:
Налог на имущество физических лиц.
Ставка зависит от региона и категории недвижимости. Для большинства квартир действует базовая ставка 0,1% от кадастровой стоимости, но для элитного жилья дороже 300 млн рублей — 2%.Налог при дарении и продаже квартиры.
Если в договоре дарения не указана рыночная цена, налоговая база рассчитывается по кадастру.
При продаже жилья налог на доход (НДФЛ) также связан с кадастровой стоимостью: если сумма сделки ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая исходит именно из этого значения (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).
Кроме того, кадастровая стоимость используется для расчёта госпошлин, нотариальных тарифов и некоторых сборов, связанных с регистрацией недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его квартиры завышена и не соответствует рыночной, он имеет право добиваться пересмотра.
Основания могут быть разными — от ошибок в площади или характеристиках объекта до чрезмерной оценки без учёта реальных факторов.
Есть два пути:
Комиссия при Росреестре.
В неё подаются документы, подтверждающие неверные сведения или рыночную стоимость, рассчитанную независимым оценщиком.Судебное разбирательство.
В суд можно обратиться напрямую. К иску прикладываются:выписка из ЕГРН;
документы о праве собственности;
отчёт независимого оценщика;
доказательства недостоверности данных, использованных при расчёте.
После рассмотрения суд может утвердить новую кадастровую стоимость, которая станет основанием для пересчёта налогов.
Рыночная стоимость отражает реальную цену квартиры на рынке — ту, по которой она может быть продана. Кадастровая же стоимость нужна государству для налоговых и регистрационных целей. Разница между ними естественна: рынок живёт по законам спроса и предложения, а кадастровая оценка основана на усреднённых данных. Важно следить за актуальностью этих показателей и при необходимости отстаивать свои интересы, если официальная оценка не соответствует действительности.
