Выбор земельного участка для строительства дома — один из самых ответственных шагов в жизни будущего собственника.Ошибка в одном пункте документов может обернуться тем, что на долгожданной земле нельзя будет построить ничего, кроме теплицы или сарая.
Российское законодательство строго делит земли по категориям и видам разрешённого использования (ВРИ). Именно эти параметры определяют, где допустимо возведение жилых домов, а где разрешена лишь сельскохозяйственная деятельность.
В этой статье разбираются основные виды участков — ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: их особенности, преимущества, ограничения и порядок оформления.
Что такое категория земель и вид разрешённого использования
Категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ) — это правовые характеристики участка, от которых напрямую зависит возможность его застройки.
Категория определяет общее назначение земли, а ВРИ уточняет, какие конкретные действия на ней допустимы: строительство дома, ведение хозяйства, садоводство или отдых.
Узнать эти сведения можно из выписки ЕГРН или через публичную кадастровую карту Росреестра.
На какой земле можно строить дом
Строительство разрешено не на всех участках. В первую очередь оно возможно на землях населённых пунктов и, в некоторых случаях, на землях сельскохозяйственного назначения, если это предусмотрено градостроительными регламентами.
Земли населённых пунктов — подходят для жилой застройки, возведения домов, садовых строений, объектов инфраструктуры.
Земли сельхозназначения — предназначены для сельскохозяйственных нужд, и строительство жилых домов здесь ограничено.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
ИЖС — это земли, предназначенные для строительства жилых домов. Такие участки находятся в черте населённых пунктов и обеспечены инфраструктурой. Дом может иметь до трёх этажей и высоту не более 20 метров.
Преимущества:
возможность оформить дом как жилой и зарегистрироваться в нём;
наличие инженерных коммуникаций;
доступность ипотечных и льготных программ.
Недостатки:
высокая стоимость участков;
обязанность начать строительство в течение трёх лет после покупки.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство
ЛПХ делится на два вида: приусадебное (в черте населённого пункта) и полевое (за его пределами).
Приусадебное ЛПХ позволяет строить жилые дома и хозпостройки.
Полевое предназначено только для сельхозработ — капитальные строения запрещены.
Преимущества:
допускается строительство дома и ведение хозяйства;
возможен перевод участка в ИЖС.
Недостатки:
на полевых участках запрещено строительство;
за нарушение ВРИ предусмотрены штрафы.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество
СНТ создаются для ведения садоводства. На таких землях разрешено строить садовые дома и хозпостройки. Если СНТ находится в границах населённого пункта, возможно строительство жилого дома с регистрацией.
Преимущества:
доступная стоимость и налоги;
плодородная почва;
возможность выбора между домом и садом.
Недостатки:
небольшие участки;
самостоятельное подключение коммуникаций;
возможные сложности с пропиской.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство
ДНП ранее использовались для строительства дач и сезонного проживания. С 2019 года такие объединения приравнены к СНТ. Однако участки с прежним ВРИ («для дачного строительства») продолжают существовать.
Преимущества:
относительно низкая цена земли;
возможность строительства дома для отдыха.
Недостатки:
ограничения в подключении коммуникаций;
невозможность оформить постоянную регистрацию, если дом признан садовым.
ОНТ — огородническое некоммерческое товарищество
ОНТ — это участки, предназначенные исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур. Капитальное строительство на таких землях запрещено.
Преимущества:
минимальная стоимость и налоги.
Недостатки:
невозможность построить жилой дом;
использование земли ограничено только под огород.
Как изменить вид разрешённого использования
Чтобы изменить ВРИ, необходимо:
Проверить правила землепользования и застройки на сайте местной администрации.
Уточнить, является ли нужный ВРИ основным или условно-разрешённым.
Подать заявление в Росреестр через МФЦ, портал Госуслуг или почтой.
При условно-разрешённом ВРИ — пройти процедуру публичных слушаний.
Изменение невозможно, если участок находится в аренде с целевым назначением или попадает под ограничения градостроительного регламента.
Какой участок выбрать для дома
Выбор зависит от цели владения:
Для постоянного проживания — ИЖС или приусадебное ЛПХ.
Для отдыха и сезонного использования — СНТ или ДНП.
Для огородничества — ОНТ.
Заключение:
Различия между ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП играют решающую роль при покупке земли. От вида разрешённого использования зависит, можно ли построить жилой дом, оформить регистрацию и воспользоваться ипотекой. Прежде чем подписывать договор, необходимо внимательно изучить документы на участок — это убережёт от лишних расходов и юридических проблем.
