Любые изменения в планировке квартиры должны быть безопасны и законны.
Чтобы не столкнуться с судебными и административными проблемами, перепланировку нужно согласовать заранее. Процесс состоит из нескольких этапов — от определения необходимости проекта до получения акта о завершении работ.
Что считается перепланировкой
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. К ней относятся перенос или разбор стен, устройство новых проёмов, объединение комнат и замена инженерных систем, если меняются границы помещений или расположение коммуникаций.
Любые работы, которые приводят к изменению поэтажного плана БТИ, должны быть согласованы до начала ремонта.
Когда согласование не требуется
Существует перечень действий, которые можно проводить без разрешения. К ним относятся:
замена отделки пола, стен и потолка без изменения конструкции;
установка встроенной мебели и лёгких перегородок, не указанных на плане;
замена окон и дверей без изменения размеров проёмов;
остекление балкона в доме, где это допускается региональными нормами;
монтаж кондиционеров и сигнализаций, не влияющих на несущие конструкции.
Главное правило: если после ремонта сведения в техпаспорте остаются актуальными — согласование не требуется.
Шаг 1. Проверяем, нужно ли согласование
Прежде чем что-либо ломать или переносить, стоит внимательно изучить поэтажный план квартиры. Если на нём выделены несущие стены, мокрые зоны и вентиляционные шахты — любые изменения этих элементов должны быть утверждены.
Также важно учитывать региональные различия: в Москве остекление лоджий и установка решёток не требуют согласования, а в Санкт-Петербурге — напротив, относятся к перепланировке. Поэтому уточнить правила следует в местной жилищной инспекции или МФЦ.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Проект перепланировки разрабатывает только организация, имеющая допуск СРО — саморегулируемой организации. Этот документ подтверждает право на выполнение проектных работ.
Проект включает:
схему существующего состояния квартиры;
схему планируемых изменений;
техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Срок подготовки проекта обычно составляет от 5 до 10 рабочих дней. В Москве можно воспользоваться каталогом типовых проектов, утверждённых для массовых серий домов. В регионах проект чаще заказывают индивидуально.
Какие изменения согласовать нельзя
Не все идеи можно реализовать даже при наличии проекта. Запрещается:
сносить несущие стены полностью;
переносить радиаторы на балкон или лоджию;
объединять жилые помещения с неотапливаемыми балконами;
устраивать мокрые зоны (ванные, кухни) над жилыми комнатами соседей;
уменьшать сечение вентиляционных каналов или объединять их;
расширять газифицированные кухни за счёт жилых помещений.
Такие вмешательства угрожают безопасности здания и не пройдут согласование.
Шаг 3. Подаём документы
После получения проекта собственник обращается в МФЦ или жилищную инспекцию. В Москве процедура полностью осуществляется онлайн через портал mos.ru.
Необходимые документы:
заявление на перепланировку;
проект и техническое заключение;
согласие всех собственников квартиры;
документы о праве собственности (договор купли-продажи, дарения или ДДУ);
поэтажный план и экспликация помещения.
В некоторых случаях администрация запрашивает часть документов самостоятельно через межведомственные сервисы.
Рассмотрение заявления занимает до 45 дней. После положительного решения можно приступать к ремонтным работам.
Шаг 4. Выполнение работ
Строительные работы выполняются строго по утверждённому проекту. Контролировать соответствие важно на всех этапах — любые отступления могут привести к отказу в приёмке.
Не рекомендуется проводить чистовую отделку до визита комиссии: стены и перегородки должны быть доступны для визуального осмотра.
Разрешение на перепланировку действует в течение одного года. За это время нужно завершить все работы и уведомить администрацию о готовности объекта.
Шаг 5. Приёмка и оформление акта
После окончания ремонта собственник подаёт уведомление о завершении перепланировки и новый технический план квартиры. На объект выезжает комиссия — как правило, межведомственная.
Если работы выполнены по проекту, выдается акт о завершённой перепланировке. Этот документ подтверждает законность изменений. Далее администрация направляет данные в Росреестр, где обновляются кадастровые сведения.
Сроки и стоимость
Общие затраты зависят от сложности проекта и региона.
Проект перепланировки — от 10 000 до 70 000 ₽.
Техническое заключение — от 15 000 ₽.
Государственная пошлина — около 1 600 ₽.
Срок согласования и выполнения работ — от 4 месяцев до года.
Если дом является объектом культурного наследия, стоимость и сроки увеличиваются из-за необходимости дополнительных экспертиз.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Переустройство — это изменение инженерных систем без изменения конфигурации квартиры. Например, перенос сантехники в пределах санузла, установка новой плиты, радиатора или бойлера.
Перепланировка же затрагивает архитектурную структуру помещения — стены, перегородки, проёмы, то есть всё, что отображается на поэтажном плане.
Перепланировка — не просто косметический ремонт, а серьёзное вмешательство в конструкцию здания. Законное оформление изменений не только избавит от штрафов и судебных споров, но и сохранит юридическую чистоту квартиры. Грамотно составленный проект, своевременное согласование и соблюдение всех норм — залог безопасности и спокойствия собственника.
