Договор долевого участия (ДДУ)— это юридический документ, на основании которого гражданин приобретает право на квартиру в строящемся доме. Такой договор заключается между застройщиком и дольщиком и регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Суть и стороны договора долевого участия
По условиям ДДУ застройщик обязуется построить жилой дом и передать дольщику конкретное помещение, а покупатель — внести оплату в установленном порядке. При этом объектом договора может быть не только квартира, но и машино-место, кладовая или коммерческое помещение.
С момента регистрации договора в Росреестре дольщик получает право требования на будущую недвижимость. До завершения строительства она остаётся в собственности застройщика, а денежные средства покупателя размещаются на специальном эскроу-счёте. Эти средства разблокируются лишь после сдачи дома.
Основные условия ДДУ
В договоре обязательно указываются ключевые параметры будущего жилья и порядок исполнения обязательств:
адрес и кадастровый номер земельного участка;
этаж, предполагаемая площадь и количество комнат;
стоимость объекта, порядок и сроки оплаты;
дата передачи квартиры дольщику;
гарантийный срок на объект (не менее трёх лет на инженерные системы и год — на отделку);
сведения о виде и степени готовности отделки;
реквизиты сторон и порядок предъявления претензий.
Отдельным пунктом прописывается способ привлечения денежных средств — через эскроу-счета или компенсационный фонд, если строительство ведётся под контролем Фонда развития территорий.
Как оформить и зарегистрировать ДДУ
Заключение договора долевого участия возможно только в письменной форме с обязательной регистрацией в Росреестре. Без государственной регистрации документ не имеет юридической силы.
Подать документы можно:
через МФЦ;
через Росреестр;
через застройщика (если предусмотрено соглашением);
в электронном виде — с применением усиленной квалифицированной электронной подписи.
Для регистрации потребуются паспорта сторон, заявление, три экземпляра договора с приложениями и, при ипотечной покупке, кредитный договор. Госпошлина составляет 700 ₽.
После регистрации ДДУ банк перечисляет средства на эскроу-счёт, где они хранятся до завершения строительства.
Преимущества покупки по ДДУ
Безопасность. Все сделки регистрируются в Росреестре, что исключает повторную продажу одной квартиры.
Финансовая защита. Деньги дольщика хранятся на эскроу-счёте до завершения строительства.
Выгодная цена. На ранних стадиях строительства стоимость квартир ниже, чем в готовых домах.
Гарантии качества. Действует обязательный гарантийный срок на объект.
Ответственность застройщика. При нарушении сроков предусмотрена неустойка (мораторий на взыскание действует до конца 2025 года).
Недостатки и риски долевого участия
возможность банкротства застройщика и затягивание сроков строительства;
длительное ожидание заселения — от одного до нескольких лет;
риск изменения проектной документации (например, уменьшения площади квартиры).
Однако законодательство предоставляет дольщику возможность расторгнуть договор, если изменения существенны или застройщик нарушает сроки.
Расторжение договора долевого участия
Дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если:
застройщик задержал передачу квартиры более чем на два месяца;
объект имеет существенные недостатки.
В этом случае направляется письменное уведомление заказным письмом. Также расторжение возможно через суд, если строительство приостановлено или существенно изменён проект.
Переуступка прав по ДДУ
До ввода дома в эксплуатацию дольщик вправе продать свои права требования — оформить переуступку (цессии). Покупатель в таком случае становится новым участником долевого строительства и принимает все права и обязанности первоначального дольщика.
Таким образом, договор долевого участия — это надёжный и прозрачный способ приобрести квартиру в строящемся доме. Он защищает интересы покупателя, обеспечивает законность сделки и позволяет вложить средства в недвижимость ещё на этапе строительства, при этом сохраняя государственные гарантии и контроль.
