Не являются редкостью случаи, когда после приобретения квартиры новый владелец узнает, что на принадлежащей ему жилплощади зарегистрированы посторонние люди. Причем эти люди, к тому же, имеют законное право на проживание в этой квартире, и выписать их в принудительном порядке нельзя.
В данной статье рассматривается порядок действий, позволяющий не допустить подобные случаи, а также рассматривается возможности выписки людей, о которых в договоре купли-продажи ничего не сказано.
Чаще всего происходит так, что никто не претендует на совместное проживание с семьей нового хозяина, однако проблемы все же остаются. Это в первую очередь касается дополнительных расходов на оплату коммунальных услуг, поскольку платежи рассчитываются, исходя из количества лиц, зарегистрированных на жилплощади. Кроме того, при последующих операциях с недвижимостью могут возникнуть затруднения. Степень ликвидности, а, соответственно, и цена квартиры с «сюрпризом» существенно снижается, поскольку покупатель опасается, что зарегистрированные лица вполне могут предъявить свои права на проживание.
Кого выписать из квартиры очень сложно
Почему же, все-таки, настолько опасно приобретать квартиру с зарегистрированными лицами? В первую очередь, потому, что существует несколько категорий граждан, которых выписать из квартиры добровольно не получается, а сделать это принудительно очень сложно (в ряде случаев просто невозможно), поскольку они находятся под защитой закона. Речь идет о гражданах, которые принадлежат к одной из следующих категорий:
- Супруг/супруга продавца (в том случае, если в брачном контракте гарантировано право на проживание). Даже при переходе недвижимости новому собственнику право на проживание сохраняет силу;
- Несовершеннолетние. Выписать их можно с очень большим трудом, как вариант –покупателю необходимо будет доказать в суде, что регистрация носила формальный характер (что весьма непросто);
- Лица, которым право пожизненного проживания досталось по завещанию. Так, если квартира передается по наследству, автор завещания может указать, что определенные лица приобретают это право. При последующих операциях с недвижимостью право сохраняет силу;
- Лица, с которыми заключен договор пожизненной ренты с иждивением. Выселить или выписать людей, которые заключили такой договор (при условии наличия в нем пункта о сохранении права на проживание) практически невозможно.
Как проверить недвижимость перед покупкой
Единственным надежным способом, позволяющим не оказаться в подобной ситуации, является своевременное и тщательное проведение проверки квартиры на предмет зарегистрированных лиц. Следует сделать акцент на том, что квартиры с «сюрпризом» в большинстве случаев удается продать, только ограничив возможности потенциального покупателя провести такую проверку.
То есть, продавец, как правило, упирает на срочность и отсутствие времени, в то же время, предлагая достаточно интересную цену за свою квартиру и делая все возможное, чтобы обеспечить полное доверие к нему со стороны покупателя. А проверить квартиру можно, обратившись за информацией в одно из следующих учреждений:
- Навести справки в ЖЭКе либо в паспортном столе, информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире, имеется в домовой книге. Однако сложность заключается в том, что предоставлять подобную информацию потенциальному покупателю недвижимости (или иному лицу, которое не является собственником), работники указанных учреждений не обязаны, что соответствует букве закона.
- Другой организацией, где имеется информация о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости, предлагаемом к продаже, является Федеральная миграционная служба. Однако информация о прописке входит в категорию персональных данных, которые могут быть сообщены только с согласия каждого, кто прописан в квартире.
Единственным лицом, которое может получить информацию официально, является сам владелец квартиры. Поэтому, чтобы узнать о том, кто прописан в квартире, нужно либо присутствие владельца, либо оформить нотариально заверенную доверенность на получение этой информации. С этой доверенностью можно обратиться в любую из перечисленных инстанций. Если выписка из домовой книги уже имеется на руках у владельца жилья на момент проведения переговоров, то содержащаяся там информация могла устареть (после получения выписки в квартире можно зарегистрировать произвольное количество лиц). Поэтому необходима свежая выписка.
Нюансы договора купли-продажи
Кроме непосредственно проведения проверки недвижимости необходимо проследить, чтобы текст договора включал пункты, согласно которым ответственность за достоверность сведений, предоставленных продавцом квартиры (соответственно, и за возможные последствия) возлагалась бы на него же.
В договоре должен присутствовать пункт о том, что все зарегистрированные в квартире лица должны быть выписаны в течение определенного срока после продажи жилья (и ответственность продавца на случай неисполнения этого положения). Это даст дополнительное преимущество покупателю в случае возникновения судебных разбирательств.
Обязательным условием при составлении договора купли-продажи, согласно положениям действующего законодательства (статья 558 ГК РФ) является наличие пункта о лицах, которые имеют права пользования квартирой после ее продажи. Если этот пункт отсутствует – договор признается судом недействительным и сделка расторгается. То есть, квартира возвращается продавцу, который, в свою очередь, обязан вернуть средства, переданные в качестве уплаты по договору.
Признание сделки недействительной может оказаться на руку продавцу, поскольку квартиру вернуть легко, а вот с возвратом денег могут быть проблемы (деньги уже потрачены). В этом случае по решению суда продавец может снова въехать на свою жилплощадь, а потом до самой пенсии станет возвращать деньги.
Снятие регистрации через суд
В том случае, если информация, изложенная выше, пришла с критичным опозданием (то есть, квартира с сюрпризом уже приобретена), новому владельцу следует приложить все усилия, попытавшись выписать всех зарегистрированных граждан через суд. Для этого настоятельно рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, поскольку дело действительно непростое, самостоятельно добиться справедливости довольно сложно. Однако из подобных ситуаций есть выход, и отечественная судебная практика знает немало тому примеров. В суде, кроме искового заявления, потребуются следующие документы:
- Договор купли-продажи;
- Свидетельство о праве собственности;
- Копию уведомления, которое следует направить старым жильцам;
- Копию искового заявления;
- Доказательства, что зарегистрированные лица давно выселились, и больше не проживают по месту их регистрации;
- Квитанция об уплате пошлины.
Исковое заявление должно носить название «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета» и быть подано по месту регистрации жильцов. В заявлении должно содержаться требование о снятии зарегистрированных жителей с учета, причина обращения – положение документа «Правила снятия граждан РФ с регистрационного учета», которое говорит о том, что снять регистрацию можно только с помощью органов судебной исполнительной власти.
В том случае, если доводы покажутся суду убедительными, и подтвержденными соответствующими доказательствами, то есть вероятность, что суд примет положительное решение (если же этого не произойдет, решение суда можно обжаловать). Причем, обжаловать можно и положительное решение, это могут жильцы, которые не желают выписываться.
Что делать дальше
После принятия положительное решение суда должно вступить в силу, согласно статье 209 ГПК РФ, это происходит через месяц после принятия (чтобы дать время на обжалование). Решение суда является для органов ФМС основанием для снятия регистрационного учета, впрочем, этого может и не произойти в автоматическом режиме. Поэтому нужно лично отправиться в паспортный стол, где написать заявление о снятии тех лиц, к которым относилось решение суда, с регистрации.
Подробнее о различных видах обременения на жилье читайте в нашей статье Продажа жилья с обременением
