Крупные девелоперы в последнее время охладели к городам-миллионникам, где и аренда по умолчанию дороже, и конкуренция по причине достаточно высокого уровня насыщенности жестче. Куда привлекательнее регионы, где по-прежнему не хватает серьезных проектов.
Тем не менее эксперты отмечают, что прежде, чем тот или иной застройщик сможет выйти в регион, придется преодолеть немало трудностей. На его пути будет множество негативных факторов, среди которых и информационный вакуум относительно аналитических данных по местному рынку, и подковерная борьба местных конкурентов.
Главное внимание — регионам
По словам Григория Алтухова, который является коммерческим директором ФСК «Лидер», девелоперов интересуют прежде всего регионы, где есть достаточно большие возможности для внешнего инвестирования, где работают федеральные операторы по оказанию соответствующих услуг, а также до определенного уровня диверсифицирована экономика. При отсутствии хотя бы одного из этих факторов сохранить как минимум достигнутый уровень покупательской способности населения и, соответственно, экономической целесообразности в условиях сложившейся на сегодняшний день нестабильной ситуации на рынке практически невозможно.
Такую точку зрения поддерживает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». Он указывает на то, что наиболее перспективными сегодня представляются города-миллионники, где в кризисные периоды есть условия для того, чтобы гибко варьировать бюджетную политику и вопросы занятости. Самыми благоприятными в этом отношении он называет Екатеринбург, Пермь, Ярославль. «Мы осуществляем проекты по комплексному освоению территорий (КОТ), поэтому для нас очень важен размер бюджетной составляющей, то есть чтобы регион имел возможность принимать участие в тех проектах, которые мы реализовываем на рынке», — пояснил Голубицкий.
По мнению экспертов группы «ЛСР», на любом рынке одним из самых важных факторов успешной девелоперской деятельности является наличие определенных строительных мощностей. Отмечается, что группа «ЛСР» не вышла бы на рынок недвижимости в Екатеринбурге, если бы в этом городе не было домостроительного комбината.
А вот для руководства Группы компаний «ПИК» приоритетными являются такие факторы, как инвестиционная привлекательность и уровень спроса на жилую недвижимость. Именно поэтому одним из наиболее инвестиционно привлекательных и прогрессивных регионов в России считается Калужская область. Здесь работают ведущие иностранные концерны — Peugeot, Samsung, Renault, Volkswagen. В Обнинске, первом наукограде России, находится свыше десяти научно-исследовательских институтов. Поэтому неудивительно, что именно в данном регионе отмечается высокий спрос на качественное доступное жилье.
В целом работа в регионах на сегодня наиболее перспективная, поскольку на этих рынках в сфере жилищного строительства ощущается острый дефицит действительно масштабных, серьезных решений.
Особенности регионального формата
Для того чтобы проект был востребован в регионах, должны быть соблюдены два условия: возможность привлекать государственные средства и ориентация на потребителя, имеющего средства на приобретение жилья. Поэтому самыми популярными по-прежнему остаются проекты эконом-класса, предполагающие возможность купить квартиру в ипотеку. Эти проекты характеризуются максимальной устойчивостью ко всем негативным факторам, неизбежным в кризисный период, а потому рынок проявляет к ним особый интерес. В ГК «Кортрос» в качестве примера приводят проекта «Академический»: его параметры, невзирая на кризис, остались практически неизменными, а спрос и, соответственно, объем продаж удалось сохранить на том же уровне.
Голубицкий среди самых успешных региональных проектов называет также пермский «Квартал №179». Его уникальность заключается в том, что этот комплекс строится в центральной части Перми, тогда как строить в центре жилье эконом- или даже комфорт-класса рискованно: такие проекты предполагают, как правило, максимальную экономию по всем видам затрат, а потому они трудно вписываются в среду городского центра.
По словам Сергея Анискина, генерального директора ЕРД «Патриот-Девеломпент-Юг», подразделения Группы компаний «Патриот», крупные девелоперы заинтересованы в том, чтобы обосноваться в регионе на довольно продолжительное время, поэтому они ищут возможности реализовывать проекты по комплексному освоению территорий, что предполагает строительство обширных микрорайонов эконом- или комфорт-класса с хорошо развитой внутренней инфраструктурой.
Конечно, работать в регионах опираясь только лишь на собственные кадры, невозможно и очень дорого. Поэтому необходимо максимально задействовать местные кадры. Так, вышеупомянутый проект в Перми разрабатывали французские архитекторы совместно с местными. Тем не менее Григорий Алтухов утверждает, что оптимальный вариант — создание команды под руководством специалиста, который уже показал хороший результат в центральном офисе.
«Как показывает практика, одних только тренингов недостаточно — на месте всегда должен присутствовать сильный руководитель из центрального офиса. Все же приходится констатировать, что в регионах менталитет сферы обслуживания развивается медленнее, поэтому проблемы клиентов решаются или очень медленно, или подчас не решаются вовсе», — пояснил эксперт. А если говорить о качестве собственно строительства, то при наличии грамотного контроля все процессы абсолютно такие же, как и в столице, поскольку СНиПы и СанПиНы едины на всей территории РФ.
Конкуренция на местах
Многие специалисты сходятся во мнении относительно того, что выход на региональный рынок является сложной задаче для девелопера любого уровня. Самые главные проблемы — это недостаток отработанных правил, регулирующих вопросы взаимодействия властей и девелоперов, а также индивидуальная специфика спроса покупателей.
«Главная сложность заключается в том, что крупных конкурентов, особенно столичных, на этих рынках никто не ждет. Поэтому нередки случаи, когда возникают препятствия, порой непреодолимые, вследствие того что борьбу за возможность реализовать проект ведут местные конкуренты. И конечно же, именно они обладают мощным лоббистским ресурсом в регионе, — рассказал Голубицкий. — Тот же проект «Квартал №179» было сложно продвигать в условиях местной конкуренции. Поначалу должен был проводиться тендер, потом его отменили по каким-то малопонятным причинам, связанным с антимонопольной службой, а потом появились соперники».
Крупные девелоперы в регионы не спешат
Кроме всех вышеперечисленных проблем есть вопросы, требующие регулирования в нормативном и законодательном поле, отмечает Анискин. К примеру, затраты на инфраструктуру могут быть равны или даже превышать прибыль, которую предполагается получить от реализации проекта, тогда как затраты на строительство объектов существенны и требуют дополнительных инвестиций, что в целом оказывает существенное влияние на экономику проекта. В таких ситуациях целесообразно, например, развивать механизмы государственно-частного партнерства и муниципального финансирования, но для этого нужна соответствующая законодательная база.
Некоторые эксперты говорят, что законодательные нормы, касающиеся проектов КОТ, тоже требуют доработки, поскольку некоторые важные градостроительные и строительные нормативы противоречат данному формату застройки. К примеру, технические условия выдаются максимум на три года, тогда как реализация проекта может продолжаться десять лет. Или к плате за аренду участка, на котором проводятся строительные работы, применяются коэффициенты, которые повышают стоимость проекта, что в конечном итоге сказывается на конечной цене квадратного метра. Также является существенным препятствием тот факт, что проекты планировок и договора на размежеванные территории могут утверждаться очень долго (известны случаи, когда эти процессы продолжались до двух лет), вследствие чего увеличивается срок реализации.
По-прежнему рынок недвижимости — один из самых закрытых, данные о сделках, которые заключаются в регионах, практически неизвестны, поскольку редко публикуются. Информационный вакуум приводит к тому, что девелоперы, чтобы не действовать наугад, проводят самостоятельно мониторинг региона, в который планируют зайти, или пользуются услугами специальных экспертов. Такая процедура непростая и весьма затратная, но она тем не менее необходима, поскольку без такого анализа невозможно создать адекватную экономическую модель проекта и составить бизнес-план хотя бы на два-три года вперед.
