Продавцы, ожидавшие, что с наступлением осени вторичный рынок активизируется, остались разочарованы – по информации Росреестра, число сделок с квартирами просело более чем на 10% как в Москве, так и в Подмосковье, а цены по-прежнему растут...
После ухода инвесторов на рынке практически исчезли сезонные колебания – рядовые покупатели при заключении сделки ориентируются не на время года, а на собственную потребность в жилье.
Предложение
Как сообщают в риелторских агентствах, по сравнению с августом в сентябре объем предложения на вторичном рынке изменился не более чем на несколько процентов.
По информации компании «Азбука Жилья», по сравнению с августом число квартир в экспозиции на территории «старой» Москвы уменьшилось на 0,4%, а суммарная площадь таких объектов возросла на 0,4%. Как сообщают в «ИНКОМ-Недвижимости», число выставленных на продажу квартир возросло на 2,5%. По данным агентства «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», относительно августа объем предложения увеличился на 4%. При этом доля нового предложения (квартир, впервые выставленных на продажу) осталась такой же, как и летом, отмечают эксперты.
Как говорят в «Мегаполис-Сервисе», в Подмосковье сложилась аналогичная ситуация: с приходом осени число новых объектов на рынке региона возросло всего на 3,3% по сравнению с августом. Общий объем предложения, напротив, сократился на 1,1%.
По словам Владимира Каширцева, гендиректора «Азбуки Жилья», столь незначительное изменение объема предложения говорит о том, что «высокий» сезон на рынке вторичной недвижимости еще не начался. Для сравнения агентство приводит прошлогодние данные, когда в сентябре объем предложения вырос на 9% по отношению к августу.
С этим соглашается и вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Александр Целыковский. По его словам, фактически владельцы вторичных квартир проигнорировали начало осеннего сезона, а жилье продают те, кому это сейчас необходимо. Остальные потенциальные продавцы либо ожидают повышения спроса и роста цен хотя бы на краткосрочный период, либо и вовсе решили отложить продажу недвижимости до лучших времен, поскольку за последнее время она сильно обесценилась, говорит эксперт.
Разочарованные продавцы активно снимают свое жилье с продажи, что ведет к сокращению предложения в годовом выражении. По информации агентства «Азбука Жилья», по сравнению с сентябрем прошлого года число квартир на московском рынке сократилось на 15%, а их суммарная площадь – на 12%. В «Инкоме» говорят, что количество объектов уменьшилось на 17,3%. Что касается Подмосковья, по информации «Мегаполис-Сервиса», общее количество экспонируемых там квартир сократилось на 5,8%.
Спрос
По данным Росреестра, в сентябре в Москве зарегистрировано 9 071 переходов прав собственности на жилье на основе заключенных договоров купли-продажи, а это на 13,8% меньше августовского показателя. В Подмосковье аналогичная цифра снизилась до 44 901 перехода прав, то есть на 10,2%. Годовая динамика в регионах была положительной: +0,4% в Подмосковье, +3,6% в Москве. Причина заключается в снижении цен и ипотечных ставок.
В последние два года вторичный рынок все менее подвержен сезонным колебаниям: с одной стороны, летом все еще есть спрос на недвижимость, в другой стороны, не наблюдается привычного ранее всплеска покупательской активности в начале осени. Для сравнения, в сентябре прошлого года число переходов прав в столице сократилось на 11,9% по отношению к августу, в Подмосковье – на 12,9%.
Такие изменения вполне логичны: в докризисные времена сезонные всплески спроса наблюдались во многом за счет присутствия на рынке большого числа инвесторов – эти состоятельные граждане проводили лето за пределами Москвы, а осенью возвращались в столицу и продолжали вести дела. Сейчас же инвесторы покинули рынок.
Платежеспособность рядовых покупателей по-прежнему остается низкой. К тому же, они покупают квартиры, исходя из своих потребностей в жилье, не привязываясь при этом к конкретному времени года, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости». Как правило, такие граждане не решают квартирный вопрос в сентябре, поскольку в это время заняты отправлением детей в школу.
В результате в последние два года в октябре вносят большее количество авансов, чем в сентябре, а ноябрь и вовсе стал самым прибыльным осенним месяцем. Шлома считает, что в этом году картина будет аналогичной.
Эксперты полагают, что даже с учетом более высокой покупательской активности в октябре рыночная конъюнктура не изменится. Цены на вторичном рынке Москвы постепенно продолжат снижаться, в том числе по причине жесткой конкуренции со стороны новостроек, говорит Шлома.
По информации «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье количество внесенных покупателями авансов в сентябре по отношению к августу возросло на 12,1%. Но Александр Целыковский утверждает, что говорить о резком возрастании спроса все же нельзя, поскольку количество внесенных авансов вернулось на уровень июня-июля текущего года, не более.
Подтверждает это и количество заключенных на вторичном рынке сделок, говорит эксперт. В сентябре их число всего на 3,1% превысило показатель августа. Однако в годовом выражении количество сделок возросло весьма существенно – на 22,9%. Но, как считает Целыковский, из этого можно лишь сделать вывод, что сентябрь 2016 года был очень плохим для рынка «вторички».
Эксперт отмечает, что количество сделок, заключенных в сентябре, примерно равно средним показателям мая-августа текущего года. Поэтому говорить о росте покупательской активности можно лишь по сравнению с 2016 годом. Сейчас можно прогнозировать, что возрастание числа авансов в сентябре поддержит октябрьский спрос на вторичном рынке на должном уровне. При этом с учетом текущих условий взрывной активности покупателей ожидать не стоит. Можно радоваться уже тому, что в этом году спрос заметно лучше, чем в предыдущем, считает Целыковский.
Он полагает, что динамика спроса в первой декаде октября в целом будет примерно такой же, как в начале сентября. По словам эксперта, как и в сентябре, граждане в основном будут проводить альтернативные сделки. В основном квартиры покупаются в ипотеку или за счет материнского капитала – покупателей, готовых рассчитаться наличными, мало. Целыковский считает, что в целом по числу сделок октябрь будет скорее похож на август, но не исключает повторения сценария сентября.
Цены
Как сообщают в аналитическом центре IRN.RU, в рублевом выражении цены на столичном рынке в сентябре снизились на 0,9%. Стоимость квадратного метра «вторички» в Москве по итогам сентября составила 166,16 тыс. рублей.
Средняя стоимость «квадрата» снизилась в основном за счет крайних сегментов, которые в весенний период и начале лета, напротив, поддерживали рынок, – «хрущевок», других типовых панельных домов советской постройки и современных монолитно-кирпичных домов. Таким образом, осенью в цене упало дешевое жилье низкого качества, а также хорошее и очень дорогое.
Суммы заключенных сделок также уменьшаются. По информации сети офисов «Миэль», средняя цена продажи вторичной квартиры на рынке «старой» Москвы в сентябре уменьшилась до рекордно низкой суммы в 8,2 миллиона рублей. Управляющий партнер сети офисов «Миэль» Татьяна Саксонцева видит две причины такой динамики – уменьшение средней суммы сделки по двухкомнатным квартирам и увеличение в структуре продаж «однакомнаток» (до 36%). 20% двухкомнатных квартир в «старой» Москве продали по цене менее 6 миллионов рублей. Это квартиры площадью менее 48 кв.м., которые находятся в блочных девятиэтажных и панельных домах, отмечает эксперт.
Скидки и сроки экспозиции недвижимости, напротив, растут. По данным «Инкома», в августе средний размер дисконта составлял 8,4%, а в сентябре возрос до 8,6%. Для сравнения, в сентябре 2016 года средний размер скидки составлял 8,1%. Как говорят в сети офисов «Миэль», с начала года показатель возрос примерно на 2 процентных пункта и сейчас составляет 9% от стоимости лота, а максимальный дисконт достигает 25%.
По оценкам экспертов «Инком», доля сделок со скидкой при продаже «вторички» в сентябре осталась такой же, как и в августе – 87%. Для сравнения, в сентябре прошлого года с дисконтом продавали 82% объектов.
Средний срок экспозиции «вторичных» квартир в Москве в сентябре возрос на 13,3% по сравнению с августом: в среднем ликвидная квартира продавалась за 85 дней. Если сравнивать с сентябрем прошлого года (83 дня), показатель почти не изменился.
По информации «Мегаполис-Сервиса», в сентябре средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Подмосковье составила 70 817 рублей (-0,57% по сравнению с августом). Целыковский отмечает, что цены постепенно ползут вниз на протяжении всего 2017 года.
По оценкам «Мегаполис-Сервиса», средний размер скидки в сентябре составил 6,5% (на 0,1% меньше, чем в августе). При этом в сентябре прошлого года показатель превышал 8%.
Как отмечает Целыковский, то, что размер дисконта с начала лета держится на отметке 6-6,5%, говорит о стабилизации вторичного рынка Подмосковья.
Если на вторичном рынке Москвы после снижения ставок возрос спрос на ипотеку, то в Подмосковье ничего похожего не наблюдается. По информации «Мегаполис-Сервиса», в сентябре доля ипотечных сделок снизилась до 39,6%, то есть на 2,4% по сравнению с августом. В сентябре прошлого года покупателей-ипотечников было на 0,9% больше.
Александр Целыковский считает, что отсутствие ошеломляющего спроса на ипотеку при рекордно низких ставках говорит о неуверенности граждан в своих доходах на ближайшие годы. Также эксперт говорит, что многие россияне решили повременить с покупкой и дожидаются еще большего снижения ставок и хотя бы незначительного снижения цен на вторичное жилье.
