Госдума утвердила в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В закон внесли много изменений...
Если в первом чтении законопроект содержал 40 страниц, то окончательная версия стала почти в три раза объемнее. Авторы документа считают, что поправки обезопасят дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Кроме того, в документе определен порядок деятельности застройщиков в переходный период от долевого строительства к проектному финансированию. По словам Николая Николаева, одного из авторов законопроекта, председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, в законе урегулировано банковское сопровождение сделок с новостройками, прописан механизм эскроу-счетов и страхования средств людей на них, завершения проблемных объектов, введены новые требования к застройщикам. Также в документе запрещены иные формы привлечения средств граждан в строительство, а Минстрой уполномочен контролировать сделки.
Защита прав дольщиков
Согласно документу, эскроу-счета подлежат обязательному страхованию вкладов. Средства, размещенные дольщиками на таких счетах, будут защищены в размере до 10 миллионов рублей. Закон предполагает разрешать проблемы обманутых дольщиков, предоставляя без торгов компенсационную землю компаниям, вызвавшимся завершить проблемные объекты.
В полномочия Фонда защиты прав дольщиков включено финансирование завершения объектов, застройщики которых не перечисляли взносы в компенсационный фонд. Строительство сопутствующей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры будет финансироваться бюджетом РФ и ее субъектов.
Согласно закону, привлекать деньги дольщиков через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и механизмы жилищных сертификатов запрещено. Создание ЖСК допускается только в рамках процедуры банкротства строительной компании, чтобы завершить проблемные объекты на участках, выделенных государственными или муниципальными властями.
Как будут контролировать застройщиков
С 1 июля следующего года в России полностью уйдут от действующего сегодня механизма привлечения средств дольщиков в строительство домов. Срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию был определен Владимиром Путиным. По словам Николая Николаева, если договор участия в долевом строительстве (ДДУ) по новому проекту не будет заключен до 1 июля 2019 года, привлекать деньги покупателей можно будет только через счета эскроу.
Банковский контроль сделок и эскроу-счета
С 1 июля текущего года все строительные компании, которые получили разрешение на строительство до этой даты, ожидает обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. При этом у застройщиков уже сегодня есть возможность использовать счета эскроу. В законе уточняется, что девелоперы смогут получить средства со спецсчетов после введения дома в эксплуатацию.
Начиная с 1 июля 2018 года, строительные компании должны открывать счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Запрещаются остальные денежные операции по строительству объекта, которые находятся вне рамок нового закона. Поправки дают право банку контролировать и отказать в проведении операций, при которых застройщик расходует деньги не по целевому назначению.
Застройщики могут возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но на каждое такое разрешение должен иметься отдельный счет в банке. Застройщики имеют право привлекать целевые небанковские займы от основного общества, размер которых не превышает 20%. При этом предполагается ставка не более чем на 2 п.п. выше ключевой ставки Центробанка.
Государственный контроль
Согласно закону, вводится солидарная ответственность владельцев (бенефициаров) застройщика за ущерб, причиненный гражданам. Российское правительство разработает обязательные требования, которые должны быть соблюдены при организации и проведении госконтроля долевого строительства. Назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов будет Минстрой.
Единая информационная система
Будет создана единая информационная система жилищного строительства на базе Дом.рф. Застройщиков обяжут добавлять в систему сведения, предусмотренные законом. Также там будут содержаться все правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство домов и других объектов, а также информация о владельцах компании.
Государственные органы должны размещать в системе данные о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости девелопера и пр., а органы государственного контроля – информацию о результатах проверок и найденных нарушениях, административных и других нарушениях застройщиков и том, были ли они устранены, а также сведения о взносах в компенсационный фонд. Авторы законопроекта считают, что нововведения сделают строительство полностью контролируемым и прозрачным.
Проблемы дольщиков
На сегодняшний день в России насчитывается более 1,1 миллиона ДДУ, в долевом строительстве находится порядка 3,4 триллиона рублей.
В России растет количество проблемных объектов, по которым остановлено строительство. Если в начале текущего года их насчитывалось 836 (1101 дом), то сейчас число достигло 842 (1261 дом). По этим проектам заключено 80,3 тысячи ДДУ, дольщики попали в список обманутых. Число проблемных объектов растет несмотря на то, что строительство некоторых домов завершают: в этом году сдали 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.
