Назван риск повышения цен на новостройки: отчисления в фонд дольщиков могут увеличить в 5 раз

Строительство жилья по старым правилам (то есть без применения счетов эскроу) приведет к снижению рентабельности на 25-30% для застройщиков...

Назван риск повышения цен на новостройки: отчисления в фонд дольщиков могут увеличить в 5 раз

К таким выводам пришли аналитики агентства «Эксперт РА». Это случится в результате пятикратного увеличения (с 1,2% до 6%) отчислений в фонд дольщиков с каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Чтобы ставка взносов не возрастала, застройщикам необходимо начать продажи во всех проектах, которые были одобрены до 1 июля этого года.

Аналитики агентства «Эксперт РА» подсчитали, как могут поменяться финансовые показатели отечественных застройщиков, если с 1 января следующего года размер отчислений в фонд защиты дольщиков возрастет с 1,2% до 6% от суммы ДДУ. Вице-премьер Виталий Мутко поручил Минстрою разработать план по реализации этой инициативы. Как говорит ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Николай Власов, если взносы все-таки повысят, разрешения на строительства, которые застройщики получили в этом году, не продлят использование привычных цифр при финансировании строительства и продаже квартир по ДДУ. В аппарате Виталия Мутко заявили, что пока окончательно не решено, увеличивать ли ставку отчислений, и обсуждение такой возможности продолжается. Близкий к Мутко источник сообщил, что увеличение взносов могут отложить.

По словам генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса Николая Алексеенко, если размер взносов в компенсационный фонд по-прежнему будет составлять 1,2%, то не удастся стандартизировать механизм достройки проблемных объектов. Сегодня, по статистике, 13% строящихся домов становятся проблемными, для их завершения необходимы средства в размере 400-600 миллиардов рублей. При действующей сегодня ставке фонд сможет покрыть максимум 10% от этой суммы. Остальное придется брать из бюджетов всех уровней, отмечает Алексеенко. По словам одного из источников, отчисления в фонд при ставке в 1,2% не покрывают риски дольщиков (по данным на конец прошлого года, обязательства фонда оценивались в 551,7 миллиона рублей, а к этой сумме нужно добавить еще и обязательства по объектам Urban Group, которая рухнула весной 2018 года). Так, утвердив ставку отчисления в 1,2%, Минфин, по сути, взял на себя обязательства каждый год докапитализировать фонд.

Однако аналитики «Эксперт РА» уверены, что предлагаемое увеличение ставок в фонд приведет к падению рентабельности на 24% (до 15,2%), а если у застройщика дополнительно есть ограничения в связи с кредитными обязательствами, для него это может стать фатальным. Власов отмечает, что компании станут гораздо больше зависеть от внешнего финансирования, а из-за сложности его получить увеличится риск кассовых разрывов и банкротства. Эксперт говорит, что на начальном этапе реализации для любого проекта крайне сложно отдавать 6% поступлений.

Для проектов, продажи в которых начнутся до конца этого года, закон допускает сохранение прежней ставки отчислений. Власов полагает, что выбор у застройщиков ограничен – они могут принять новые правила и использовать счета эскроу, благодаря которым можно не отчислять деньги в фонд, либо уходить с рынка. Крупные компании имеют более высокие шансы на адаптацию. По мнению генерального директора концерна «Крост» Марины Любельской, вариантом хеджирования рисков станет производство и продажа строительных материалов параллельно с продажей новостроек.

«Эксперт РА» отмечает, что топ-10 застройщиков возводят 17% текущего объема жилья. Власов говорит, что при укрупнении предложение будет сжиматься, а цены – расти. Эксперт утверждает, что в долгосрочной перспективе увеличение ставки отчислений в фонд замедлит темпы возведения жилья.

25 октября 2018 867


Наверх