При ставке 11% россияне перестанут оформлять кредиты на жильё...
Минстрой видит необходимости субсидировать ипотечные ставки, заявил «Известиям» замглавы ведомства Никита Стасишин. По его словам, в 2019 году они вырастут с нынешних 9,56% до 10,5−11% годовых. Прошлый год стал рекордным для России по выдаче жилищных ссуд — объём кредитования превысил 3 триллиона рублей. Рост ставок возможно приведёт к сокращению спроса на такие займы, предупреждают эксперты. Однако механизмы субсидирования всё же могут обсуждаться, если макроэкономическая ситуация ухудшится.
Рост процентной ставки стимулирует выдачу субсидий
В конце января 2019 года министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявлял о том, что вопрос субсидирования ипотеки в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» будет обсуждаться. Однако, как сказал «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин, необходимость разрабатывать инструменты для субсидирования ипотечных ставок уже есть. Сейчас средний процент по жилищным ссудам составляет 9,56% годовых, за год он вырастет до 10,5−11%, считает замминистра. В связи с ростом ключевой ставки крупнейшие банки подняли цены жилищных кредитов на 1,5−2,5% п.п. Дальнейшая динамика показателя будет зависеть от внешних факторов и ситуации на финансовом рынке, добавил Никита Стасишин.
Чиновник подчеркнул, что при ухудшении макроэкономических показателей и их влиянии на рост ипотечной ставки, совместно с другими федеральными органами исполнительной власти такие механизмы могут обсуждаться.
Прошлый год стал рекордным для России с точки зрения развития ипотечного рынка. По данным Центробанка, общий объём выданных ссуд превысил 3 триллиона рублей, граждане получили почти 1,5 миллиона займов. По сравнению с 2017 годом кредитование выросло на 50%. При этом средняя ставка в течение всего 2018-го снижалась и впервые в истории опустилась ниже 10% годовых.
Однако в сентябре и декабре Центробанк дважды повышал ключевую ставку, в связи с чем крупнейшие банки увеличили проценты по ипотеке. Первая волна роста пришлась на конец 2018 года, а вторая — на январь 2019 года. Согласно статистике ЦБ, в начале года средний показатель составлял 9,56% годовых — почти столько же было и в декабре. Это связано с тем, что банки выдавали ссуды, одобренные ещё в 2018-м. Когда очередь дойдёт до новых займов, средние показатели по рынку изменятся.
Главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович настроен спокойно: если ставки зафиксируются на уровне 10,5−11%, ипотечный спрос вряд ли испытает драматическое снижение. Граждане продолжат использовать заёмные средства для удовлетворения наиболее насущных потребностей, таких как приобретение жилья.
Но есть и другой сценарий. Если в отношении России введут очередные жесткие санкции, ЦБ может снова поднять ключевую ставку для нейтрализации рисков. В этом случае банки отреагируют увеличением процентов по ипотеке. Превышение ставок уровня в 12,5% может потребовать субсидирующих мер от государства для поддержки ипотечного спроса, добавил Антон Покатович.
Эксперт отметил, что по нашим оценкам, при реализации такого сценария и отсутствия субсидирующих мер объемы выдач в 2019 году могут составить порядка 1,8−2,5 трлн рублей, что будет означать спад выдач в годовом соотношении на 20−30%.
Поддержка заёмщика стимулирует выдачу ипотеки
Ипотечная ставка будет расти в первой половине 2019 года, а во второй начнёт снижаться, считает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов. По его словам, многое будет зависеть от инфляции и ключевой ставки ЦБ. По мнению главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, в 2019 году проценты по ипотеке останутся достаточно стабильными — рынок реагировал на решения Центробанка, и в дополнительном повышении ключевой ставки обходимость есть. Но санкционные риски дадут им возможность пойти вниз. Сейчас ипотеку брать выгодно, потому что ставки находятся на минимальных уровнях, добавила Наталия Орлова.
В условиях, когда строительная отрасль должна вдвое нарастить объёмы вводимого жилья и начать обеспечивать им по 5 миллионов семей в год, необходимо предусмотреть возможности по увеличению доступности квартир, отметил сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Эксперт указал, что сегодня 46% сделок по приобретению жилых объектов строительства в России проходит с привлечением ипотечных кредитов. Если мы хотим выйти на заданные темпы, ставка должна быть на уровне 7%. Однако учитывая, что вслед за ключевой ставкой ЦБ ипотека вернулась на прежний рубеж в 10%, снижение её до 9% уже бы помогло отрасли.
По его оценке, каждый новый процент заставляет около 5% потенциальных покупателей отложить крупную покупку, тогда как субсидирование ипотеки поможет обеспечить снижение ставок и удержать покупательский спрос на прежнем уровне.
Однако оказание поддержки должно быть связано с уровнем ставки и с состоянием заёмщика — есть группы населения, которые нуждаются в адресной помощи, считает Наталия Орлова.
Если на рынке новостроек появятся дополнительные стимулы, спрос только в столичном регионе может упасть на 15%, а объём выдачи ипотеки — на 27%, полагает директор по маркетингу девелопера «А101» Дмитрий Цветов. Дмитрий Вагабов считает, что всё зависит от конечной цели субсидирования. Если использовать его как драйвер роста продаж застройщиков для увеличения числа потенциальных заёмщиков, то после уровня ставок прошлого года достигнуть эффекта будет затруднительно, пояснил он.
Пока ставка выше 11%, субсидирование экономически целесообразно при консервативной бюджетной политике, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
До этого момента спрос будет иметь тенденцию к самоподдержанию, поскольку в этом случае платёж радикально превышает стоимость аренды в крупных городах.
В то же время на рынок жилья будут влиять и другие факторы. По прогнозу руководителя управления развития кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, цены на квартиры могут вырасти из-за роста НДС и изменений законодательства в сфере долевого строительства. По его мнению, возможности для снижения рыночных ставок по ипотеке сейчас есть.
