Можно ли обособить свою долю, как её продать и что возможно без других долевых собственников...
Допустим, Вы получили наследство или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта строительства.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чём придётся договариваться с другими владельцами долей.
Собственник доли владеет каждым сантиметром квартиры
Владение долей квартиры чаще всего означает владение правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой у одного из сособственников есть определенно выделенное имущество, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв.м). Причём выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Владеющие долями законом ограничены
Количество владельцев и их качественный состав законом ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Собственник доли обязан согласовывать свои права
Обладатель доли в жилом объекте строительства имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Реализовать эти права без согласования с другими собственниками возможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом правомочной. Чтобы довести дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилом объекте строительства обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т.п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, когда он фактически использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник проживает в квартире, стоит забыть о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Услуги ЖКХ оплачиваются пропорционально доле
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платёжному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счёта за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Владелец доли регистрирует родственников с согласия совладельцев
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего совершеннолетнего ребёнка, поскольку по закону местом жительства совершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, состоящих с ним в родстве, то ему придётся получить согласие всех совладельцев квартиры.
Выделение своей доли в общем имуществе
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учёт и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически возможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры просто, поскольку общая площадь должна быть менее 28 кв.м (СНиП 01.31.2003) с учётом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и другой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся дёшево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Продажа своей доли выгодна при продаже всей квартиры
Можно, но сначала придётся уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники выкупят долю в течение месяца или напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение 3х месяцев подать иск в суд, который вернёт им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен только, если собственник в тайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства объектов строительства Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Обходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить Ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками нужны всем, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путём от стоимости целой квартиры».
Собственники с мизерными долями требуют своё
Российское законодательство ограничивает минимальный размер долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жильё и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп значительной доли».
Надо понимать, что общая собственность редко объединяет людей с противоречивыми интересами. Все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путём продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идёт об оплате услуг ЖКХ), редко решаются в суде.
