Обычно если денег на приобретение квартиры не хватает, берут ипотеку в банке...
Тем не менее, застройщики предлагают свои программы – покупку в рассрочку. Эксперты разбирались, для кого она выгодна, и что под ней подразумевается.
Коротко о главном
По словам Ирины Доброхотовой, рассрочка – это дополнительная опция, которая используется девелоперами для увеличения уровня продаж. Она предлагается при реализации большинства проектов. Доходы населения падают, ипотечные ставки растут, как и конкуренция на первичном рынке, и строительные компании активно привлекают потенциальных покупателей. К слову, последним выгоднее всё-таки покупать жильё в ипотеку.
Мария Литинецкая говорит, что в «Метриум» сейчас снижается количество проектов с рассрочкой. Если год назад в 10 из 72 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса возможности приобрести недвижимость таким способом не было, то сегодня в сегменте услуга не доступна в более чем 20 из 85 ЖК (полностью либо частично).
В то же время в новостройках, где опция сохранилась, её используют очень активно. Наталия Кузнецова говорит, что её доля может варьироваться в пределах от 8 до 20%, в зависимости от класса жилья, стадии готовности дома и т. д.
Особенности предложения
Рассрочка отличается от ипотеки сроками погашения – выплачивать сумму нужно быстрее. Валерий Кочетков объясняет, что есть 2 вида подобных программ: краткосрочные (до полугода) и долгосрочные (до ввода в эксплуатацию). Доля краткосрочных составляет треть сделок.
Татьяна Подкидышева отмечает, что есть нерушимые правила, касающиеся рассрочек. В них –большой первый взнос (минимум 30%), а срок погашения сокращён: обычно 6–12 месяцев. Если покупатель эти правила соблюдает, услуга для него предоставляется бесплатно. Если нет, сумма выдаётся под процент, ставки могут достигать 11% годовых. В свою очередь, Мария Литинецкая утверждает, что беспроцентную рассрочку можно получить лишь внеся изначально больше 50% стоимости, иначе, вероятнее всего, нужно будет платить 10–12% годовых.
Подобные программы характерны для столицы, где цены на недвижимость высоки. В области зачастую девелоперы предоставляют краткосрочные рассрочки, так как там жильё дешевле, правда, беспроцентные. В жилом комплексе «Лукино-Варьино», делая взнос (50% общей стоимости), можно получить рассрочку на 3–6 месяцев. Причем в компании уверяют, что в индивидуальном порядке могут пойти на уступки и увеличить срок.
Несмотря на то, что ипотечные условия могут меняться, с рассрочками всё стабильно. По сравнению с минувшим годом ставки и сроки погашения не отличаются (в начале 2019 г. они составили 18%, как и в начале 2018 г.), даже с учётом изменений ипотечных ставок. М. Литинецкая говорит, что предлагая столь невыгодные условия, застройщики мотивируют покупателей брать ипотеку (это выгодно компаниям, так как они получают всю сумму сразу).
Ирина Доброхотова добавляет, что рассрочка также не предусматривает дополнительных скидок, в отличие от покупки в ипотеку, либо за наличные. В то же время она в чём-то напоминает кредит: взносы нужно делать ежемесячно.
Интересно, что некоторые компании предоставляют услугу отсрочки платежа. М. Литинецкая поясняет, что опция выгодна клиентам, которые стремятся зафиксировать цену недвижимости, но ещё не имеют на руках нужной суммы денег (к примеру, старая недвижимость – пока в продаже). Отсрочку обычно предоставляют кратковременную.
В отдельных проектах предусмотрено единоразовое погашение. Так, покупая жильё в жилом комплексе «Счастье в Вешняках», надо сделать взнос (50% и больше от суммы), а остальное выплатить после ввода дома в эксплуатацию.
Варианты программ
Услугу рассрочки широко используют покупатели недвижимости в таких ЖК, как Headliner, Fili City, «Румянцево-парк». Размер взноса колеблется в пределах 30–70%. Возможна как беспроцентная рассрочка, так и с начислением процентов. В ЖК Aquatoria покупателям предоставляется возможность пролонгации. Причем если размер взноса составит больше 70% суммы, будущие владельцы недвижимости получат скидку в размере 2%. Остаток можно будет выплатить за год без процентов, либо если надо, продлить срок под 13%.
В жилом комплексе «Метрополия» разработано 3 вида программ. Сделав 50%-ный взнос, остальное надо выплатить в течение 6 месяцев равными частями. Если внести 70% сразу, срок увеличат до 9 месяцев, но по истечении этого времени остаток придется выплатить одним платежом. На 30%-ные взносы дают рассрочку на 18 месяцев под 12%. Выплачивать придется ежемесячно.
И. Доброхотова поясняет, что некоторые девелоперы соглашаются на индивидуальные условия рассрочки, но как правило, при продаже элитной недвижимости.
Кому выгодна рассрочка
Н. Кузнецова объясняет, что опция интересна, в первую очередь, предпринимателям и состоятельным людям. Используют её и покупатели недвижимости по схеме trade-in – там почти 50% сделок заключается в рассрочку. Подойдёт вариант и тем, кто имеет хороший доход, но почему-то не берёт квартиру в ипотеку. Парковочные места, коммерческие площади, на которые редко дают кредит, тоже оформляют в рассрочку.
Предложением застройщиков пользуются и покупатели, если на приобретение квадратных метров им не хватает совсем немного (тогда рассрочку оформить проще, чем ипотеку). Также услуга выгодна тем, кто не может подтвердить достаточный уровень доходов в кредитном учреждении, либо просто имеет плохую кредитную историю.
А проектное финансирование?
Как считают специалисты, жёсткие рамки, касающиеся сроков выплат и сумм платежей в долгосрочных программах, не дадут рассрочке стать более популярной, даже при условии роста ипотечных ставок. К тому же на такие программы способно повлиять проектное финансирование.
М. Литинецкая поясняет, что застройщикам ограничат доступ к деньгам покупателей, поэтому у них не будет смысла предоставлять рассрочку. Вероятно, что её и вовсе упразднят. В то же время Н. Кузнецова говорит, что эскроу-счета не помешают таким программам, ведь застройщик в любом случае получит деньги. Здесь интереснее, как поведут себя банки, если на счёт от покупателя поступит лишь часть средств за жильё.
Валерий Кочетков же считает, что переход на новую модель финансирования может побудить девелоперов разрабатывать новые программы для привлечения большего числа покупателей и, соответственно, снижения ставки по проектному финансированию. Ирина Доброхотова упоминает, что даже 10% сделок в рассрочку от всего объема – это, прежде всего, возможность заиметь желанные квадратные метры для отдельной группы покупателей. Значит, застройщики будут пытаться сохранять эту услугу. Хотя и непонятно пока, как она впишется в новую модель продаж новостроек.
