Как эскроу может отразиться на первичном рынке в ближайшие годы

По информации «РБК-Недвижимость», ЦБ РФ показал документ, где упомянул базовые сложности, связанные с нацпроектом «Жильё и городская среда» и переходом на эскроу...

Как эскроу может отразиться на первичном рынке в ближайшие годы

Риски для кредитных организаций

По итогам 2018 года вливания в строительную отрасль составили 4,7 триллионов руб. Причём – 0,6 триллиона руб. – деньги, взятые у банков в кредит, 3,7 триллиона руб. – деньги дольщиков, а остальное – деньги самих застройщиков. В рамках проектного финансирования вместо денег дольщиков будут использоваться кредитные средства. Таким образом, в течение 2–3 лет объём последних для отрасли должен увеличиться до 4,5 триллионов руб., а к 2024 г. – ещё почти на 2 триллиона руб. (в 10 раз). Капитал у банков есть, но ситуация может неблагоприятно повлиять на устойчивость банковской системы.

Даже сейчас банки с осторожностью выдают кредиты девелоперам: так, на 1 апреля уровень просрочки по кредиту компаниям, задействованным в строительстве, составил 21,7%.

Изменения на рынке

После перехода на эскроу не все строительные компании смогут продолжить работу. Часть обанкротится, так как не сможет взять кредит (в зоне риска – мелкие и региональные предприятия). В то же время будут фирмы, которые станут подрядчиками для более крупных компаний.

С другой стороны отдельные застройщики столкнутся с проблемами при переходе на новую модель финансирования из-за низкого уровня кредитоспособности.

Рост задолженности

Согласно нацпроекту, объемы строительства жилья должны расти каждый год, чтобы достичь 120 млн «квадратов» к 2024 г., включая 80 млн «квадратов» в высотках, причем 53 млн «квадратов» из них должны финансироваться с ипотечного кредитования.

Увеличение объема ипотечных кредитов – в числе главных целей нацпроекта. Но ее реализация в таких условиях создаст увеличение долговой нагрузки граждан и уменьшение сбережений. В то же время вполне возможно, что население будет охотнее брать ипотеку для покупки «вторички», нежели «первички».

Уменьшение объемов строительства

В последние годы в России фиксируется спад объёмов строительства высоток. В 2018 г. ввели в эксплуатацию около 75 млн «квадратов» жилых площадей, что почти на 5% меньше, нежели в 2017 г., и на 6% меньше, чем годом ранее. В ЦБ ожидают, что количество новых ЖК будет сокращаться и дальше, так как не все девелоперы рискнут начать работы в таких условиях.

Более того, рынок покинут мелкие компании, а это ещё сильнее уменьшит объемы ввода жилых помещений в эксплуатацию в следующие пару лет.

Рост стоимости

Если уменьшится количество ЖК, цены на жильё в них могут вырасти. Способствовать тому может и то, что скидку на недвижимость при её покупке на начальных стадиях строительства больше предлагать не будут, ведь деньги девелоперы всё равно получат после ввода объекта в эксплуатацию.

В нацпроекте предполагается увеличение стоимости жилья в среднем на 6% в год, а с 2019 г. по 2022 г. на 9% с дальнейшей стабилизацией в следующие 1–2 года. Регулятор предупреждает, что эти темпы выше ожидаемой динамики доходов граждан за это время. То есть, возможно, подорожание недвижимости и снижение спроса на неё.

26 июля 2019 2877


Наверх