Прежде чем заключить сделку с недвижимостью, нужно обязательно выяснить, наложены ли на неё обременения...
Это права других лиц (частных, юридических или государственных) на владение или пользование жильём, которые ограничивают права владельца. То есть такую квартиру нельзя продать без предварительного снятия обременения.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил важные особенности и разновидности обременений и чем может обернуться покупка жилья, если продавец скрыл такой факт.
Жильё в ипотеке
Иногда хозяева решают продать жильё, ранее приобретенное в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. При этом квартира находится в залоге у банка, без согласия которого продавать её нельзя. Для покупки такого жилья покупателю придется либо переоформить ипотеку на себя и выплачивать её по предусмотренному графику, либо досрочно погасить кредит за продавца за счёт задатка, чтобы с объекта сняли обременения.
Ипотечные квартиры продаются достаточно часто, но при этом нередко возникают проблемы. Есть шансы, что после погашения кредита покупателем владелец квартиры передумает её продавать. Суд может встать на сторону покупателя и обязать владельца вернуть деньги, но если у него нет этой суммы, то выплата будет производиться частями, поэтому с большой вероятностью растянется на достаточно продолжительный период времени.
Рента
Согласно договору ренты, владелец (как правило, старик, которому нужен уход) передает право собственности на жильё другому человеку в обмен на пожизненное содержание. В итоге на надвижимость накладывается обременение.
Что такое рента
Это особый тип сделки, при котором недвижимость передаётся в собственность после смерти владельца в обмен на его пожизненное содержание. Собственник вправе до конца жизни проживать в квартире и получает денежные выплаты от плательщика ренты, с которым заключен соответствующий договор на последующую передачу недвижимости. Пока договор ренты действует (пока жив рентополучатель), квартиру нельзя продать без его письменного и нотариально заверенного разрешения.
При согласии владельца договор ренты можно перезаключить на другого человека – то есть на покупателя. Конечно, в этом случае покупателю нужно сообщать, что у объекта существует обременение в виде ренты. Такая сделка предполагает, что он возьмет на себя обязательства по выплатам рентополучателю, а после его смерти станет собственником жилья. Однако такое случается редко.
Но можно попасть и на недобросовестного рентодателя, который продает квартиру, не согласовав это с владельцем. Чтобы не оказаться в такой передряге и избежать неприятностей, юристы не советуют покупателям связываться с недвижимостью, если она обременена рентой.
Арест
При аресте недвижимости с ней запрещено совершать какие-либо юридические действия – будь то продажа, дарение, сдача в аренду или завещание. Информацию о наложении ареста можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и регистрационные органы такой факт не пропустят. Арест могут наложить, если в отношении недвижимости ведётся судебное разбирательство (например, делёж наследства, раздел имущества при разводе) или за владельцем числится долг. Для продажи квартиры нужно, чтобы суд снял арест на неё.
Аренда
При этом виде обременения квартиру снимают арендаторы, срок договора которых ещё не подошел к концу (то есть они по праву могут оставаться в квартире до его истечения). Если договор аренды проходит регистрацию в Росреестре, пометку о сдаче квартиры внаем имеется в ЕГРН. Такое обременение можно снять, если владелец расторгнет договор, исполнив предусмотренные документом условия, и зарегистрирует это расторжение в Росреестре. Ещё одним вариантом продажи квартиры будет реализация её вместе с арендаторами. При этом покупатель перезаключит договор с ними на себя, то есть квартира так и продолжит сдаваться. Таким образом, новый собственник берёт на себя обязательства по сдаче в аренду, и обременение не снимается.
Сложно выявляемые обременения
Такие обременения, как ипотека, аренда, рента, арест, выявить легко, даже если продавец о них не рассказал. Для этого достаточно изучить выписку из ЕГРН.
Но некоторые обременения обнаружить сложно, так как сведений о них в выписке нет – для этого потребуется работа с другими документами. Речь идет, например, о ситуации, когда к квартире зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации: он имеет законное право пожизненно пользоваться жилплощадью. В том числе не удастся выселить из квартиры человека, который имеет право проживать тут по завещанию, несмотря на смену владельца.
Также сложности могут возникнуть с жильём, на покупку которого был направлен материнский капитал. При этом продавец должен наделить детей долями в квартире.
Опасность квартир с маткапиталом
Если квартира покупалась с использованием маткапитала, закон обязывает наделить всех членов семьи (в том числе детей) долями в ней. Без выделения долей жильё нельзя продавать. Кроме того, сделку нужно согласовать в органах опеки и попечительства. Если же продавец не выделил доли детям и утаил факт применения маткапитала, в дальнейшем сделку могут признать недействительной. И самая большая проблема для покупателя в этом случае – вернуть свои деньги, которые продавец уже мог потратить.
Что делать с неочевидными обременениями
Чтобы выяснить, наложены ли на объект какие-либо обременения, нужно запросить у продавца дополнительные документы и сведения. Это может быть выписка из домовой книги, где значатся все зарегистрированные лица. Также в договоре купли-продажи можно добавить пункт, обязывающий продавца снять всех проживающих на жилплощади с регистрационного учета.
Встретив в документах продавца упоминание о свидетельстве о наследстве, покупателю стоит выяснить, не существует ли граждан, которые имеют права проживания в квартире по завещательному отказу.
Чтобы убедиться, что продажа недвижимости не ущемляет права несовершеннолетних детей (если у продавца они есть), нужно запросить справку из пенсионного фонда, где видно, использовал ли владелец средства маткапитала.
___________________
Читайте также по теме: Мифы и реальность в сделках с недвижимостью: купли-продажи, в браке, с участием несовершеннолетних, по завещанию и ренте, по наследству.
