Несмотря на то, что едва ли не весь мир с замиранием сердца регулярно ждет, что скажут «большие люди» из ФРС США, рынок живет по собственным, незыблемым законам. То же самое касается России – заверения и прогнозы чиновников, конечно, имеют вес, но реальная жизнь все-таки часто имеет собственные планы.
Ближайший пример – многолетняя информационная кампания, дескать, лучше покупать квартиру в кредит, чем жить в съемной. Да, платишь каждый месяц и немало, но зато живешь в своем. Убеждали долго и, наконец, убедили. Многочисленные ипотечники не без толики надменности посматривали на арендаторов.
Кризис 2008 года стал первым ощутимым холодным душем для любителей жить в квартирах, на которые еще не заработали. Казалось бы, эта катастрофическая ситуация людей чему-то научит. Но рынок восстановился так стремительно, что многие восприняли удар лишь как полезную в целом прививку. С приходом нынешнего кризиса многие пытались проводить аналогии с прошлым, но довольно скоро стало ясно, что дела обстоят значительно хуже, и все это надолго.
В 2015 году весьма показательным стал существенный разрыв между предложением и спросом на рынке городской аренды жилья. Причем, разумеется, не в сторону спроса. Еще раньше, в 2014 году разрыв достиг исторического минимума – предложение в 5-6 раз превышало спрос. В течение прошедшего года предложение устойчиво снижалось, спрос оживлялся, и уже в августе эти показатели сравнялись. К концу 2015-го предложение снова превысило спрос, но уже не так драматически – только в полтора раза в среднем.
Для привлечения потенциальных арендаторов квартировладельцы бросились применять все средства, которые только возможно, вплоть до лояльного отношения к нерегулярным платежам. Именно в прошлом году появился новый тренд – рассрочка по оплате залога. Многие пошли на уступки в виде снижения депозита – на текущий момент около трети арендодателей готовы снизить его вполовину.
Суровый високосный год
Кризис развернул приоритеты на 180 градусов. Так, посмотрев на то, как дольщики проблемных домов вынуждены годами жить в съемных квартирах, имея призрачную надежду на вселение в жилье, сроки сдачи которого давно сорваны, все больше людей склоняются к тому, чтобы селиться в арендную квартиру и «не высовываться» до лучших времен. И это касается не только Москвы и Санкт-Петурбурга, такая тенденция характерна для многих активно застраивающихся городов, к примеру снять квартиру в Калуге сейчас намного выгоднее, нежели покупать её у застройщика.
В то же время некогда надменные собственники инвестиционных квартир, с трудом, но все же начинают принимать горькую правду, что жилье будет простаивать, а коммунальные платежи и налоги сами себя не оплатят.
Сейчас мы имеем «удовольствие» наблюдать закономерную картину, которую специалисты центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» прогнозировали еще два года назад. А именно, за последний год арендные ставки снизились на 10-30%, и это только на бюджетное жилье. На рынке появилось множество новостроек, владельцы квартир в которых в качестве оплаты аренды охотно принимают ремонт. Все сводится к стремлению не то чтобы приумножить капитал, но хотя бы сохранить его.
Как считают в «Инком-Недвижимости», аренда квартир «под ремонт» - это уже устойчивый тренд на рынке арендного жилья. Скидка при сдаче на таких условиях может составлять 10-20%. В этом году также не наблюдается роста дисконта при съеме немеблированных квартир.
Главное – не дорого
Несмотря на продолжающееся в текущем году падение спроса на арендные квартиры в московском регионе, предложение все же было больше. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в среднем цена найма в течение года непрерывно снижалась, но треть потенциальных арендаторов все равно предпочитала совместный наем, чтобы свести эту статью затрат к минимуму. Квартировладельцы же довольно охотно шли на рассрочку по уплате залога.
Около трети обращений в «МИЭЛЬ-Аренда» поступало от людей, желающих арендовать квартиры «на паях», но до реальных сделок доходило не всегда из-за в целом негативного отношения владельцев к такой практике. «Общежитие» из квартиры собственники были готовы делать только при условии повышения платы в целом.
В условиях кризиса аренда жилья вскладчину – вполне органичный и естественный вариант, и в странах Европы и в США это совершенно нормальное явление, - рассказывает управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко. Но в нашей стране арендодатели в большинстве своем довольно ревностно относятся к своим квартирам и к совместному проживанию чужих людей относятся резко отрицательно.
Еще пример «перестройки» лояльности квартировладельцев – это отношение к наличию у потенциальных арендаторов домашних животных. В «тучные» годы лишь 15% лендлордов приветствовали «детей и животных». С приходом кризиса лояльность резко подскочила до 50%, правда, с рядом оговорок.
Повышение требований к объектам
Квартиры нижнего ценового диапазона в нынешних условиях вполне ожидаемо сохранили высокую востребованность. Речь идет о предложениях до 30 тыс. рублей в месяц. Но на фоне избыточного предложения арендаторы уже не бросаются на самое дешевое, а все больше становятся избирательнее и требовательнее.
Так, например, все больше потенциальных арендаторов стремятся снять жилье в новостройке, интересуются наличием парковки. Что касается арендаторов квартир бизнес-класса, то они варианты без парковки вообще практически не рассматривают.
Еще год назад в сегменте класса «комфорт» парковочные места оплачивались отдельно от платы за аренду квартиры. Сейчас же четверть предложений подразумевают включение платы за парковку в стоимость жилья.
Панические настроения и реальность
Рекордный отток арендаторов специалисты рынка недвижимости отметили в ноябре 2014 года. Тогда около 35% договоров были расторгнуты досрочно, что составило пятилетний максимум. В тот момент арендодатели пребывали в настоящей панике.
Многие упорно отказывались смириться с тем, что на фоне удорожания других товаров и услуг им придется снижать цены на аренду жилья. Соответственно, объекты выставлялись с завышенными ценниками, которые служили призрачной «отдушиной» для собственников, так как к значительному торгу все-таки надо было быть готовыми.
Ситуация более-менее стабилизировалась к осени 2015 года. В настоящий момент владельцы низкобюджетных объектов уже варианты торга не рассматривают, так как недорогое жилье в экспозиции уже не задерживается.
Что же касается владельцев более дорогих квартир, то им до сих пор приходится мириться с неизбежным дисконтом до 20%.
Приток и отток потенциальных арендаторов
Львиную долю потребителей арендного жилья в московском регионе составляют жители других субъектов РФ. Приблизительно треть приходится на гостей из ближнего зарубежья. Меньше всего приходится на самих москвичей и «дальних» иностранцев.
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», доля арендаторов с постоянной регистрацией в других регионах страны составляет около 60%. Для них наиболее предпочтительными являются варианты по цене 20-40 тыс. рублей в месяц.
Несмотря на значительное падение курса рубля, жители стран СНГ по-прежнему охотно пытаются найти работу в Москве. Соотвественно, около 30% аренды московских квартир приходится именно на эту группу клиентов. Они предпочитают одно- и двухкомнатные варианты по цене 25-35 рублей в месяц.
Жители Москвы и области составляют лишь 10% арендаторов жилья в столице. На гостей из дальнего зарубежья приходится 1% арендуемых квартир. При этом массовый отток иностранцев произошел отнюдь не в «этот» кризис, а еще в 2008-2009 годах.
Руководитель компании «МИЭЛЬ Аренда» Мария Жукова рассказывает, что за последние два года запросы на аренду жилья от иностранцев упали до минимума. Причиной этому служат и экономическая ситуация в стране и санкции США с Европой, а в последнее время по известным причинам наблюдается еще и исход граждан Турции. В компании Blackwood отмечают продолжение в этом году оттока экспатов, который начался еще в 2014-м. Тому виной сокращение штатов и закрытие представительств зарубежных организаций.
С другой стороны, говорит Мария Жукова, наблюдается некое оживление спроса со стороны граждан стран Азии. Это в первую очередь Китай, Филиппины и Вьетнам.
