Плати налоги правильно: полный путеводитель по налогам на недвижимость

При совершении сделок и просто владении недвижимостью налоги – самая страшная тема, в которой, к тому же, остается много вопросов...

Плати налоги правильно: полный путеводитель по налогам на недвижимость

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов по налогообложению ответы на наиболее актуальные вопросы, касающиеся налогообложения недвижимости.

Чем налог на недвижимость отличается от налога на землю?

Прежде всего, отметим, что как такового налога на недвижимость нет – существует налог на землю и налог на имущество физлиц. В первую очередь разница заключается в объектах налогообложения.

Земельным налогом облагаются земельные наделы. Размер налога рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка с учетом размера налоговой ставки, которую установили органы местного самоуправления.

Максимальная величина налоговой ставки, установленная на федеральном уровне, для участков земли, на которых возведено жилье или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства, составляет 0,3%. Максимальная ставка для других участков земли составляет 1,5%.

К примеру, в Москве в отношении земельных участков, предназначенных для подсобного хозяйства или дачного строительства, применяется ставка 0,25%, для участков с жилыми домами – 0,1%.

Налогом на имущество (то есть «налогом на недвижимость») облагаются такие объекты, как жилые дома и помещения, машино-места, гаражи, недостроенные здания и нежилые строения.

Величина налога также зависит от кадастровой стоимости и налоговой ставки, которую для этого вида имущества установили муниципальные власти, управляющие территорией нахождения недвижимости. Допустимая величина налоговой ставки для машино-мест, гаражей и жилой недвижимости составляет от нуля до 0,3%. Так, в Новосибирске действует ставка 0,1%, в некоторых городах Ставропольского края и Самарской области ставка для квартир и жилых домов равна 0,3%.

Кроме того, местные власти могут установить разную налоговую ставку на жилье в зависимости от его кадастровой стоимости. К примеру, в Москве в отношении жилья с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей применяется ставка в 0,1%, 10-20 миллионов рублей – 0,15%, 20-50 миллионов рублей – 0,2%, 50-300 миллионов рублей – 0,3%.

Действительно ли, некоторые постройки не считаются недвижимостью?

Как бы странно это ни звучало, но однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

В российском законодательстве нет четкого определения движимого и недвижимого имущества. Так, в статье 130 Гражданского кодекса сказано, что к движимому имуществу относится все, что не является недвижимостью. Согласно этой же статье, недвижимостью значатся:

  • участки земли, недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению, включая здания, постройки, объекты незавершенного строительства;
  • подлежащие госрегистрации морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания;
  • машино-места, нежилые и жилые помещения.

Кроме того, недвижимостью считается предприятие в целом как имущественный комплекс.

То есть недвижимое имущество – не обязательно капитальное строение (к примеру, морские суда также считаются недвижимостью). Построенные объекты также не всегда относятся к недвижимости (к примеру, заборы и скамейки прочно связаны с землей, и их нельзя перемещать, не нанеся несоразмерного ущерба, но они не считаются недвижимостью). В тоже время «мобильное жилье» (скажем, быстровозводимые сборно-разборные дома и дома на колесах) относится к движимому имуществу, но если установить фундамент, такие объекты могут уже считаться недвижимостью.

Касательно налогов стоит отметить, что на сегодняшний день с любого имущества (и движимого, и недвижимого) платится тот или иной налог (земельный, транспортный, налог на имущество физлиц или организаций). Исключением могут быть разве что объекты, которые не признаны объектами налогообложения.

Налоги при дарении недвижимости: кто и в каком размере должен их платить?

Согласно подпункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса, если получатель недвижимости (одаряемый) получил её в подарок не от близкого родственника или члена семьи, он должен заплатить налог.

Если одаряемый является резидентом России, он платит налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13% от рыночной стоимости недвижимости. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

Налоги при наследовании недвижимости: когда и в каком размере нужно их платить?

Унаследовавший недвижимость гражданин не должен платить при этом налог. Но с момента открытия наследства недвижимость принадлежит наследнику, поэтому у него возникает обязанность по уплате земельного налога и налога на имущество физлиц. Информацию об открытии наследства в налоговые органы подают нотариусы, на ее основании рассчитывается размер налога.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: можно ли его получить? Когда его предоставляют – после погашения кредита или раньше?

Покупка квартиры в ипотеку не влияет на порядок получения налогового вычета. Подавать заявление нужно в обычном порядке, начиная с налогового периода, когда покупатель заплатил продавцу (понес расходы на покупку) и стал собственником недвижимости.

В Налоговом кодексе нет каких-либо ограничений по источнику получения денежных средств – следовательно, покупка квартиры в ипотеку не влияет на порядок предоставления имущественного вычета, ждать полной выплаты кредита не нужно.

Как получить налоговый вычет на проценты по ипотеке?

Чтобы получить имущественный налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту, необходимо показать документы, которые подтвердят имущественный вычет по расходам на приобретение недвижимости, приобретенной в ипотеку, и прямое указание в договоре ипотеки на объект, на покупку которого он выдавался. Кроме того, понадобится справка из банка, которая подтвердит сумму уплаченных процентов по ипотеке.

Максимальный размер вычета по расходам на уплату процентов составляет 3 миллиона рублей. Следовательно, физическое лицо может вернуть не более 13% от этой суммы, то есть 390 тысяч рублей. Физлицо вправе получить вычет лишь по одному объекту недвижимости. При этом можно заявить имущественный вычет по процентам, даже если прежде человек использовал право на имущественный вычет по расходам на приобретение другого жилья. Не стоит забывать, что заявить к вычету можно только по факту уплаченные проценты по кредиту, а не всю сумму, которую предстоит внести.

К примеру, человек купил первую квартиру в 2007 году и получил по ней имущественный вычет по расходам на покупку, но не заявил имущественный вычет по процентам на кредит. Тогда, купив квартиру в ипотеку в 2018 году, гражданин вправе получить имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредиту, при этом у него уже не будет права на получение вычета по расходам на приобретение недвижимости.

Заявить имущественный вычет по расходам на уплату процентов можно с периода, когда Вы начали нести расходы по уплате процентов. При этом необходимо иметь на руках все документы, которые подтвердят имущественный вычет по расходам на приобретение жилья.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

С доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, уплачивается НДФЛ в размере 13%.

При расчете суммы налога, который полагается заплатить, арендодатель вправе применить стандартные вычеты (к примеру, на детей) и имущественные вычеты (к примеру, на расходы по покупке недвижимости или расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту), социальные вычеты, которые предусматривает законодательство. В Налоговом кодексе не сказано о специальных вычетах при сдаче жилья в аренду (к примеру, на налог на недвижимость физлиц или на коммунальные расходы).

Арендодатель также может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Тогда при выборе системы налогообложения по деятельности от сдачи недвижимости в аренду будет действовать более низкая налоговая ставка.

Кроме того, есть патентная система налогообложения с фиксированной суммой патента. В этом случае арендодатель освобождается от уплаты НДФЛ и налогов на имущество физлиц – он платит за патент 6% от предполагаемой суммы дохода. Также система имеет простую отчетность. К примеру, сдавая квартиру площадью 50-100 кв.м в столичных районах, которые входят в Центральный административный округ, арендодатель потенциально будет получать доход в размере 1,5 миллиона рублей в год. Годовая сумма налога при этом составит 90 тысяч рублей.

Нужно ли уплачивать НДФЛ с дохода от продажи квартиры, которая сдавалась в аренду? Почему?

Если гражданин, не зарегистрированный как ИП, продает квартиру, которую прежде использовал в предпринимательской деятельности (скажем, сдавал в аренду), он должен уплатить НДФЛ с дохода, полученного от продажи.

Согласно российскому законодательству, сдача недвижимости в аренду считается предпринимательской деятельностью, поэтому при продаже этой квартиры хозяина не могут освободить от налогообложения по сроку владения, кроме того, не предоставляется имущественный налоговый вычет (предоставляющийся при сроке владения имуществом, который меньше минимально предельного срока).

То есть, продавая недвижимость, такое физлицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Эти нормы действуют лишь, если недвижимость сдавалась в аренду официально. Если при этом не заключался договор аренды и об этом не знали в налоговых органах, при продаже квартиры можно попробовать применить освобождение или имущественный налоговый вычет по сроку владения (3 года или 5 лет и более), поскольку доказать факт сдачи недвижимости в аренду вряд ли удастся. Но не стоит забывать, что незаконная сдача жилья в аренду преследуется по закону.

Наказание за неуплату налогов

Неуплата или несвоевременная уплата имущественных налогов (земельного налога, налога на имущество физлиц), НДФЛ при совершении операций с недвижимостью (сдаче в аренду, продаже, дарении), согласно Налоговому кодексу, влечет ответственность в виде:

  • Пени (статья 75 Налогового кодекса): сумма долга умножается на число дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования;
  • Штрафа за несвоевременную уплату налога (статья 122 Налогового кодекса) в размере 20% от неуплаченной суммы или 40% - при умышленной неуплате;

Граждане платят налоги на основании уведомления об оплате, которое налоговые органы должны направить не позже чем за 30 дней до срока платежа (срок платежа – 1 декабря). Если физлицо не получило такое уведомление до 1 ноября, до 31 декабря оно должно уведомить налоговый орган о том, что у него есть налогооблагаемые объекты.

Если человек не предоставил такой информации, с него могут взыскать штраф в сумме 20% от неуплаченного налога.

Если речь идет об уплате НДФЛ при совершении операций с недвижимостью (сдача в аренду, продажа, дарение), гражданин по окончании налогового периода не позже 30 апреля должен подать налоговую декларацию в форме 3-НДФЛ и не позже 15 июля уплатить положенный налог.

При неподаче или несвоевременной подаче налоговой декларации с физлица могут взыскать штраф в сумме 5% от неуплаченного налога на основании данной декларации за каждый полный и неполный месяц, начиная со дня, когда она должна была быть подана. При этом размер штрафа не может превышать 30% от указанной суммы и быть меньше 1000 рублей.

Уклонение от уплаты налогов в купном или особо крупном размере путем неподачи налоговой декларации или указания в документе неверных данных может повлечь уголовную ответственность. В этом случае крупным размером считается сумма налога, которая за период в пределах 3 финансовых лет подряд превышает 900 тысяч рублей, особо крупным размером – 4,5 миллиона рублей (если выполнены определенные условия).

Стоит помнить, что налоговые органы могут взыскать долги по налогам, штрафы и пени с физлица только по решению суда. Так, если гражданин не уплатил задолженность в сумме более 3 тысяч рублей, налоговые органы в течение шести месяцев с момента, когда сумма должна была быть уплачена, подают иск о взыскании долга в суд общей юрисдикции.

Если суд вынес решение о взыскании долга по налогам, но оно не исполняется, судебные приставы могут пойти на такие меры:

  • взыскать долг за счет заработной платы неплательщика (при этом чиновники должны направить исполнительный документ его работодателю);
  • взыскать долг за счет имущества неплательщика;
  • запретить неплательщику выезжать за рубеж.
13 марта 2018 1466


Наверх