Существует немало ситуаций, когда владелец недвижимости может её лишиться. Некоторые из них подразумевают выселение, даже если жильё является единственным...
Долги, самовольные перепланировки, сомнительные сделки купли-продажи: вот далеко не полный перечень поводов для изъятия квартиры или дома. Существуют и неочевидные для многих причины, по которым можно лишиться жилья. Например, его могут забрать из-за стихийного бедствия, эпидемии или другой чрезвычайной ситуации.
Впрочем, таких случаев совсем немного. О распространённых ситуациях, влекущих выселение, рассказываем далее.
1. Долги по ипотеке
Ипотечный кредит предполагает, что жильё, полученное за его счёт, находится в залоге у банка. Согласно ГК РФ, финансовое учреждение имеет право потребовать выселения заёмщика через суд в случае нарушения им ипотечного договора. Для этого достаточно три раза в течение 12 месяцев сорвать график погашения кредита.
Норма действует и в случаях, если объект является единственным жильём должника или приобретается с использованием материнского капитала. При вынесении судом решения в пользу банка, заёмщик с лицами, зарегистрированными на жилплощади, лишаются права проживания в квартире. Затем она выставляется на торги, по итогам которых гасится долг по ипотеке.
2. Кредитная задолженность
Изъять квартиру за невыплату обычных кредитов сложнее, чем в ситуации с ипотекой. Если банк добился взыскания средств через суд, сначала судебные приставы арестовывают счета и описывают движимое имущество. Если денег от его реализации не хватает на покрытия долгов, может быть изъята квартира или дом.
Отчуждение единственного жилья происходит только тогда, когда его площадь (или стоимость) превышает минимум для проживания, установленный законом. Но и в этом случае – как правило, допускается размен большой квартиры на более скромное жильё, чтобы из доплаты погасить кредит.
3. Неоплата коммунальных услуг
Законной причиной для выселения является отсутствие коммунальных платежей на протяжении полугода и более без уважительной причины. Решение об этом принимает суд, рассматривая обстоятельства в каждом конкретном случае. Дальнейшая процедура изъятия схожа с порядком взыскания при кредитной задолженности.
Сначала снимаются деньги со счетов, затем конфискуется автомобиль, прочее движимое имущество и т.д. Единственное жильё в счёт погашения коммунальных долгов может взыскиваться, если оно подпадает под критерии роскошной недвижимости. В этом случае государство обязано предоставить его бывшему владельцу муниципальное жильё.
4. Нарушения правил содержания жилья
Выселения за антисанитарию, организацию в квартире притона или постоянный шум – редки, но всё же случаются. Это происходит по решению суда, куда подаётся коллективный иск жильцов или муниципалитета. Типичный случай в прошлом году произошёл в Барнауле. Жильцы одной из пятиэтажек постоянно жаловались на соседа, который почти каждую ночь устраивал шумные гулянки.
После 19 предупреждений администрация района обратилась в суд, который постановил продать с торгов долю квартиры шумного гражданина. Вырученные деньги за вычетом судебных расходов были перечислены нарушителю. Примерно так происходит выселение из-за нарушения правил общежития и в других случаях.
5. Незаконная перепланировка
Речь идёт о переносе стен и инженерных коммуникаций, организации дополнительных выходов из квартиры, соединении балкона с жилым помещением и т.д. Эти и другие работы должны предварительно согласовываться с проектными и муниципальными учреждениями. Если перепланировка совершена самовольно, собственнику выдаётся предписание о приведении жилья к изначальному состоянию.
Игнорирование требования приводит сначала к штрафам, а затем к судебному иску о выселении собственника. При его удовлетворении квартира продаётся с торгов, а бывший владелец получает вырученные деньги за вычетом судебных издержек.
6. Недействительная сделка
Данная причина обычно актуальна для собственников, недавно купивших жильё. Выселение происходит, если суд признаёт договор купли-продажи недействительным. Существует четыре распространённых причины этого: сделка совершена с использованием мошеннических действий, недвижимость реализована без разрешения всех собственников, договор о продаже подписало недееспособное лицо, сделка нарушила права детей.
Если суд безнадёжно проигран, остаётся только подать иск о возврате потраченных на квартиру средств или договориться об этом с контрагентом мирно.
7. Программа реновации
Пока эта причина касается в основном жителей Москвы, где развёрнута масштабная программа реновации. Для расселения жильцов старого дома необходимо, чтобы переехать на новое место согласились 2/3 его жильцов. Если это происходит, а владелец жилья входит в 1/3 несогласных, он может быть выселен из квартиры принудительно.
Во всяком случае, после отключения воды и электричества, проживание в доме станет невыносимым и его придется покинуть. Лицо, выступающее против переселения, имеет право обратиться в суд. Однако, как показывает практика, шансы выиграть подобный процесс почти нулевые.
8. Аварийное состояние дома
Решение о неудовлетворительном состоянии строения принимается властями после проведения технической экспертизы. Нередко оно влечёт снос здания и, соответственно, изъятие квартир у жильцов. Взамен им предоставляется денежная компенсация либо сопоставимое по стоимости жильё с пределах того же города.
Если собственника не удовлетворяют предложенные условия, дело передаётся в суд, который принимает решение о принудительном выселении. Здесь важно знать, что даже при вынесении подобного вердикта – выдворить владельца квартиры можно исключительно после выплаты компенсации или предоставления равноценной недвижимости.
9. Использование жилья не по назначению
В недвижимости, имеющей статус жилой, запрещается устраивать коммерческие или, например, складские объекты. Если проверяющий орган установил, что владелец жилья расположил в нём кафе, магазин или производство, это служит поводом для изъятия помещения. Дело передаётся в суд, который выносит соответствующее решение. Грань между использованием квартиры в жилых и хозяйственных целях – довольно тонкая.
Например, там может храниться некий товар, а продаваться в другом месте. В таком случае следует поддерживать максимально доброжелательные отношения с соседями. Именно по их заявлениям квартирой может заинтересоваться проверяющая комиссия.
10. Снос дома для строительства дороги или другого объекта
Такая причина может коснуться жителей бурно развивающихся мегаполисов. Новая автомагистраль или станция метро считается социально значимым объектом. Житель дома, который подлежит сносу, уведомляется об этом, ему предлагается возмещение в виде денег или равноценного жилья.
Если компенсация оказывается приемлемой, переселение происходит бесконфликтно. При возражениях собственника, его выселяют принудительно по решению суда. В свою очередь, несогласный с размером компенсации собственник имеет право обратиться в территориальный суд с требованием о её повышении.
