Российские власти разрабатывают меры, направленные на сокращение замороженных строек в государстве...
Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Что сделать для своевременного выявления проблемы
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.
Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.
Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.
Когда стоит насторожиться
Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.
Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.
Куда обращаться в первую очередь
Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.
Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).
Действовать своими силами или собрать инициативную группу
Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.
Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги
Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:
- оригинал ДДУ (его нужно предварительно хорошо изучить, особенно это касается пунктов, где идет речь о возмещении ущерба и компенсации);
- платежные документы, которые подтверждают, что по ДДУ была произведена оплата;
- уведомление о срыве сроков сдачи дома в эксплуатацию или прекращении строительства (если такое есть);
- заявление о расторжении ДДУ;
- письменные запросы к застройщику;
- копию уведомления об отправке заявления застройщику (необходимо оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).
Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.
Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги
Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».
Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.
Что делать, если дошло до банкротства
Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.
Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков
Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:
- дольщик не получает от застройщика квартиру более девяти месяцев;
- федеральные или региональные власти вынесли решение о приостановке строительства, в результате чего работы на объекте не ведутся как минимум девять месяцев;
- строительство приостановлено, так как просрочено разрешение на строительство или у застройщика нет прав на земельный участок, где возводится объект;
- вынесено экспертное заключение о том, что при строительстве нарушаются технологические процессы;
- возведенный объект не отвечает проектной декларации;
- строительную компанию признали банкротом.
Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр
При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.
Какие документы нужны для включения в реестр
Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).
Какие еще инстанции можно задействовать
Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.
С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.
