Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?

В кризисные времена бизнес настигает ряд проблем, которые, порой, приводят к банкротству...

Строительный бизнес – не исключение. И если банкротства не массовые, то перенос сроков ввода объектов сегодня – типичная ситуация.

Как говорится в обзоре «Застройщики-банкроты в РФ» за ноябрь, составленном экспертами ООО «Институт развития строительной отрасли», только в октябре прошлого года число обанкротившихся застройщиков возросло на треть (достигнув 261), а объем незавершенных жилых комплексов составил 6,7 миллиона кв.м. По данным компании за третий квартал прошлого года, доля новостроек, сданных с опозданием на срок от месяца до года, составляет около 60%, а 15,8% проектов задерживают более чем на год.

Вполне закономерно, что дольщики волнуются о том, получат ли они свои квартиры, и не стоит ли расторгнуть договор долевого участия (ДДУ). Иногда это может оказаться хорошим выходом, но в большинстве ситуаций расторжение ДДУ для дольщиков скорее невыгодно. Это повышает вероятность того, что застройщик обанкротится, и создает некий замкнутый круг: отодвигается срок получения квартир остальными дольщиками, а расторгшие ДДУ клиенты получают деньги в последнюю очередь.

Способы привлечения средств

Сегодня основным источником финансирования строительства являются средства дольщиков. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, они составляют порядка 70% от общего объема инвестиций. Чем меньше дольщиков, тем больше вероятность нехватки средств.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, одни застройщики увеличивают рекламные бюджеты, другие – пытаются найти и привлечь проектное финансирование. Однако заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний «НДВ» Дмитрий Скворцов отмечает, что на оформление кредита может уйти до четырех месяцев, что затягивает сроки строительства. К тому же, не каждой компании выдадут кредит.

Как говорит Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, иногда застройщики прибегают к другому варианту – завуалированно снижают цены, проводя акции и делая скидки, тем самым снижая маржу. По словам эксперта, несколько лет назад маржа доходила до 100%, но сегодня она не превышает 20-25%. В 2016 году министр строительства и ЖКХ Михаил Мень утверждал, что на старте реализации проекта застройщики ориентируются на маржу в 10%.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о еще одном варианте – застройщики могут рассчитываться с подрядчиками квадратными метрами в новом проекте.

Впрочем, несмотря на это, сроки все же задерживают. Но число зарегистрированных ДДУ растет – в прошлом году только в Москве их заключили 54 тысячи, что на 52% больше, чем в 2016 году.

Но рост числа новостроек не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ – не показатель приобретенных «квадратов», а средняя площадь квартиры в последнее время существенно уменьшилась. По данным «Института развития строительной отрасли», если в домах, возведенных до 2012 года, средняя площадь квартиры составляла 64,6 кв.м, то в октябре прошлого года она сократилась до 49,3 кв.м. К тому же, себестоимость строительства растет, и финансовый поток снижается даже при заключении новых ДДУ. Это ведет к задержке сроков.

Риски при расторжении ДДУ

Что касается дольщиков, то в соответствии с ФЗ-214 при задержке сроков ввода можно расторгнуть ДДУ. Но, по словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК «Лидер», как правило, дольщику это невыгодно. Эксперт говорит, что на практике случаи расторжения бывают, но они единичны и связаны не с задержкой сроков, а с личными обстоятельствами человека.

Участники рынка отмечают, что при задержке ввода объекта выгоднее сохранить ДДУ, поскольку, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О несостоятельности (банкротстве)», если застройщик обанкротится, дольщики получат право получить на погашение своих требований раньше, чем другие кредиторы.

По словам руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, сдача проекта с опозданием на полгода считается нормальной и, как правило, обусловлена бюрократическими проволочками. Большинство застройщиков понимают это и стараются завершить работы на несколько месяцев раньше назначенного срока, чтобы вовремя передать ключи дольщикам.

По словам юриста Дмитрия Петрова, если застройщик обанкротился, дольщику необходимо подать заявку на включение в реестр кредиторов, включающий также реестр требований о передаче жилых помещений. Если у человека есть действующий ДДУ, он вправе включиться в третью очередь, заявив денежное требование как дольщик. Если ДДУ был расторгнут, а в отношении застройщика началась процедура банкротства, дольщика включат в четвёртую очередь.

Таким образом, банкротство застройщика особенно невыгодно для бывшего дольщика. При этом к банкротству часто ведёт именно рост таких взысканий, отмечают участники рынка. Как говорит руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов, когда суд обязывает застройщика выплатить неустойку, уменьшается вероятность завершения проекта. Поэтому взыскание неустоек с расторжением ДДУ на первый взгляд привлекательно для дольщика, но в реальности может сделать его участником процедуры банкротства застройщика.

Кому это выгодно?

Впрочем, некоторым игрокам рынка очень выгодна сложившаяся ситуация. Это не застройщики и не дольщики. Схема опустошения счета застройщика выглядит примерно так: при задержке сроков застройщик должен выплатить дольщику неустойку, которая может доходить до 20% от стоимости квартиры. Если застройщик платить отказывается, согласно Закону о защите прав потребителей, к этому сумме добавляется штраф, составляющий половину неустойки. То есть в результате застройщик не только передает дольщику квартиру, но и выплачивает треть от ее стоимости. По словам руководителя аппарата в Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», Кирилла Холопика, несмотря на штраф, большинство застройщиков отказываются платить неустойку и идут на судебные разбирательства.

Дальше включается принцип домино: суд обязывает застройщика выплачивать долги, денег на стройку становится все меньше, из-за чего растет количество претензий и исков. В результате остается единственный выход – банкротство. Холопик отмечает, что большинство дольщиков при задержке сроков не требуют неустойку. Однако доведение таких дел до суда очень выгодно потребительским организациям и юристам, выступающими защитниками прав потребителей – по суду они получают до 50% от суммы штрафа.

С этим соглашаются и другие участники рынка. По словам Скворцова, «потребительский экстремизм» стал популярным способом заработка, а число исков растет вместе с количеством строек. Суды же, как правило, становятся на сторону потребителей и обязывают застройщиков выплачивать штрафы, которые, порой, в несколько раз превышают объем средств, которые дольщик инвестировал в строительство. При этом объективные причины бюрократических проволочек, по которым застройщик не смог выполнить свои обязательства, судами не учитываются. Причем часто дело не ограничивается одним иском – сплотившись, дольщики предъявляют требования к застройщику в массовом порядке.

Что делать дольщику?

Колочинский советует дольщикам действовать более осмотрительно и понимать, что при задержке на несколько месяцев, когда дом уже построен, а осталось лишь выполнить завершающие работы (благоустройство территории, внутренняя отделка), добросовестные застройщики готовы вести диалог с покупателями. Иногда застройщики компенсируют задержку дополнительными метрами после обмеров БТИ, делают скидку на покупку машино-мест, бесплатно делают ремонт и т.д. Конечно, дольщикам нужно обращать внимание на задержку сроков, но при этом стоит дать застройщику возможность завершить проект. А коллективные иски и массовый разрыв ДДУ, как правило, лишь усугубляет ситуацию и делает хуже тысячам дольщиком, отмечает эксперт.

По словам Сергея Колоса, первого заместителя гендиректора ООО «РК Строй», отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик рискует лишиться квартиры, стоящей миллионы. Он говорит, что поддаваться массовой панике не стоит, лучше обращаться в суд, когда дом уже сдан в эксплуатацию – так, можно получить и штраф за задержку, и квартиру.

В поддержку застройщиков член Президиума Правления «Опоры России» Дмитрий Котровский говорит, что откровенных мошенников среди них практически нет. По его словам, долгострой обусловлен двумя факторами: некомпетентностью топ-менеджеров, а также затовариванием рынка и закручиванием гаек на уровне правительства в отношении отраслевиков, которые не имеют отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху девелоперов.

Как отмечает Скворцов, чтобы выйти из замкнутого круга, необходимо на законодательном уровне разрешить взыскивать штрафы и пени только после ввода проекта. Петров соглашается, отмечая, что если нет информации о несостоятельности застройщика, а работы на объекте ведутся, дольщику лучше дождаться завершения дома. С расторжением ДДУ, требованием неустоек и негативным информационным фоном падают продажи в проекте и усугубляются финансовые проблемы девелопера – поэтому возрастают шансы, что он не сможет завершить строительство. Хотя это не единственное существующее на рынке мнение. Если человек считает нужным отстаивать свои права, он может действовать любым законным методом.

22 мая 2018 3104


Наверх