Московский рынок вторичного жилья: ожидания и реальность

Объем предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы сокращается, и из-за конкуренции со стороны готовых новостроек такая тенденция будет продолжаться...

Московский рынок вторичного жилья: ожидания и реальность

В то же время и продавцы, и покупатели вторичной недвижимости ожидают получить не то, к чему располагают реалии.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, как сегодня обстоит ситуация с «вторичкой» в Москве.

 

Квартиры остаются непроданными

В последнее время укрепилась тенденция – ожидания от сделок с вторичной недвижимостью не оправдываются. По информации компании «Инком-Недвижимость», около 40% продавцов закрывают предложения, поскольку не могут продать объект на своих условиях. Все дело в том, что ожидания от сделки у покупателей и продавцов сильно расходятся, поясняют эксперты.

Собственники рассчитывают выручить от продажи в среднем на 25% больше, чем готовы заплатить покупатели. Стороны могут сторговаться максимум на 10%, однако многие продавцы до последнего не хотят идти на уступки. Они назначают цену на объект, исходя из субъективных ожиданий, а не из объективных возможностей. По оценкам экспертов, таких продавцов сегодня насчитывается порядка 70%.

 

Отказ от услуг посредников

В результате недвижимость не продается. Риелторы также стараются обходить стороной несговорчивых продавцов, поскольку такие клиенты отнимают много времени, а выполнить их задачи так и не удается.

По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», до определенного времени у риелторов оставалась мотивация для того, чтобы соглашаться заниматься продажей объекта по завышенной цене: поскольку динамика рынка была положительной, требования клиента все же можно было реализовать – не сегодня, так завтра. Но в сложившейся ситуации на «светлое будущее» надеяться не стоит – по прогнозам экспертов, цены будут падать еще как минимум два года, и их возвращения на докризисный уровень пока ожидать не стоит. Следовательно, нет смысла тратить силы, время и деньги на заведомо невыполнимые задачи.

Поэтому продавцы недвижимости решают самостоятельно искать покупателя, не прибегая к услугам посредников. За последний год число таких владельцев возросло почти на 15%. Однако и эта стратегия, как правило, оказывается проигрышной: дорогая квартира не найдет своего покупателя как с участием посредника, так и без него. В результате продавцам приходится либо обращаться к риелторам, при этом снизив цену, либо закрывать предложение и ожидать лучших времен.

 

Ожидание нереальных скидок

Стоит отметить, что беспочвенные иллюзии есть не только у продавцов, но и у покупателей. Около трети из них уверены, что смогут «выбить» скидку в размере 30-50% и удивляются, когда добиться этого не выходит.

Сергей Шлома приводит пример. Продавец просит за двухкомнатную квартиру в «сталинке» на Кутузовском проспекте с мебелью и ремонтом 16 миллионов рублей, это ее примерная рыночная стоимость. На просмотр приходит потенциальный покупатель и заявляет, что готов заплатить за объект 10 миллионов, а потом удивляется, что собственник не открывает шампанское.

Владельцы скорее предпочтут дождаться лучших времен, чем продадут свою недвижимость на настолько невыгодных условиях. С другой стороны, в 88% случаев продавцы все же делают скидки, но их размер не превышает 10%, говорят риелторы.

 

Новостройки вытесняют "вторичку"

В целом объем предложения «вторички» в Москве продолжает падать. Теперь её ещё больше теснят готовые новостройки, говорят эксперты «Метриум Групп».

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, чем больше новых жилищных комплексов поступает в продажу, тем больше вторичная недвижимость сдает свои позиции. Благодаря высокому качеству, хорошей инфраструктуре, уникальным концепциям благоустройства и более доступной цене новостройки выглядят гораздо привлекательнее, чем морально устаревшая «вторичка». С другой стороны, качественные характеристики некоторых проектов ниже, чем у конкурентов. Если застройщик скрывает свои огрехи, и реальность будет далека от картинки в рекламном каталоге, то новостройку ожидает кризис ликвидности.

 

Покупать «котлован» уже не так выгодно

Как говорят эксперты, к концу июня 2017 года на первичном рынке Москвы было представлено 17 домов с уже сданными корпусами.

Из-за высокой конкуренции среди девелоперов стоимость квартиры на этапах строительства от раскопки котлована до сдачи в эксплуатацию растет не так стремительно, как несколько лет назад. Выгода от покупки жилья на ранних этапах готовности все еще есть, но она уже не так значительна.

Если до наступления кризиса стоимость квартиры от стадии «котлована» до подписания акта приема-передачи возрастала на 30-50%, то сегодня она увеличивается на 20-25%. При этом стоимость «квадрата» в некоторых проектах за последние несколько лет возросла всего на 5-7%.

Кроме того, несколько лет назад на стадии высокой строительной готовности, как правило, оставались не самые удачные варианты жилья, поскольку лучшие квартиры раскупали на этапе «котлована». Однако дефицит жилья остался в прошлом, и сегодня вполне реально купить хорошую квартиру перед вводом дома в эксплуатацию.

Эксперты «Метриум Групп» подытожили: вышеописанные факторы привели к тому, что 70% сделок сейчас приходится на новостройки высокой степени готовности.

22 августа 2017 416


Наверх