Жильцы типовых российских многоэтажных домов крайне редко используют их крыши...
Об этом сообщают специализирующиеся на недвижимости юристы и риелторы. При этом на крышах новых зданий в центре столицы активно открывают рестораны и бары, а на кровлях домов, строительство которых запланировано в рамках программы реновации, планируется посадить кусты и деревья.
При таких способах использования предполагается, что крышу включат в оборот с помощью внешних сил – казенных организаций подчиняющихся мэрии, управляющих компаний или частных структур.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как собственники помещений в многоквартирном доме могут самостоятельно сделать эксплуатируемую крышу.
Инструкция по легализации крыши
По словам риелторов и юристов, при обустройстве эксплуатируемой крыши сложнее всего получить разрешение властей. Сотрудница риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Елена Мащенко предупредила, что в первую очередь необходимо оценить, пригодна ли кровля для такой эксплуатации. В большинстве типовых многоквартирных домов старых серий крыша не предназначена для этого – например, скатная кровля в панельных пятиэтажках.
Как говорит Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры», прежде чем возводить на кровле какие-либо дополнительные конструкции, необходимо перевести ее в собственность дома и вынести на общем собрании собственников решение о реконструкции объекта. Тогда кровля получит разряд эксплуатируемых и будет доступна для всех жильцов. В соответствии с постановлением Госстроя до этого доступ на крышу имеют только работники обслуживающей компании.
Ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина подтверждает, что, согласно «Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда», двери во все технические помещения, включая крышу, чердачные и подвальные, должны быть заперты на замок. При этом один комплект ключей должен храниться в комнате ответственного сотрудника организации по обслуживанию жилищного фонда или у дежурного диспетчера, а второй – в квартире, расположенной на верхнем этаже. Доступ на крышу есть только у сотрудников управляющей компании и организации, которая выполняет работы в качестве подрядчика.
Аптекина и Старинский отмечают, что для легализации крыши потребуются голоса всех собственников помещений, а не только двух третей. После того как решение поддержали абсолютно все жильцы, соответствующий протокол собрания необходимо подать в Росреестр, который признает крышу собственностью дома.
Это половина процесса: далее нужно провести второе собрание владельцев квартир, где необходимо решить конкретный вид использования кровли. Рассмотреть два вопроса сразу не выйдет, поскольку голосовать за обустройство зоны отдыха, например, жильцы могут только, когда получили официальное право распоряжаться крышей, говорят юристы.
Переоборудование и обустройство крыши после ее легализации собственники квартир проводят за свой счет. Как будут распределены расходы, решается на общем собрании жильцов. Виктория Аптекина отмечает один существующий здесь нюанс: скорее всего, сдадут деньги на обустройство кровли не все жильцы, а по закону пользоваться ей могут все собственники. Зато на кровле можно будет находиться хоть круглые сутки, говорит эксперт.
На втором собрании, где будет определяться цель реконструкции, уже будет достаточно голосов двух третей собственников, подчеркивает Аптекина. Постановление собрания необходимо подать в институт жилищного проектирования, где будет подготовлен проект реконструкции. Готовый документ необходимо согласовать со строительным надзором и властью муниципалитета, на территории которого находится дом. Реконструкцию можно начинать только по завершении этой процедуры.
В Европейской юридической службе предупреждают, что если описанная процедура по легализации крыши на каком-либо этапе будет нарушена, собственникам придется за свой счет снести все постройки. По словам Аптекиной, если по какой-либо причине жилец не сможет выполнить такое предписание (к примеру, будет долго отсутствовать в квартире), управляющая компания снесет все постройки «бульдозером», а счет за это выставит виновнику. Вдобавок с жильца взыщут штраф за самовольный захват и порчу крыши в результате строительства.
Реальный опыт
По оценкам «НДВ-Недвижимости», после обустройства кровли и получения доступа к ней стоимость квартир возрастет примерно на 8%. Как утверждает Елена Мишенко, если доступ на крышу будет иметь лишь владелец определенной квартиры, ее стоимость увеличится на 15-20% – в таком случае крыша будет значиться как терраса.
Реальных примеров эксплуатируемой крыши единицы. Риелторы отмечают, что в основном к таким объектам относятся дома класса бизнес и выше, расположенные в центре Москвы. Эксперты «НДВ-Недвижимости» добавляют, что такой формат также встречается среди малоэтажных особняков, выведенных из жилого фонда.
В риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис» заявляют, что жители домов массового сегмента не смогут сделать кровлю эксплуатируемой, поскольку им не удастся пройти все необходимые для этого процедуры. Директор мытищинского подразделения агентства Вера Ларионова рассказала, что в Мытищах такая возможность есть у хозяев двухуровневых квартир в некоторых новостройках, которые недавно ввели в эксплуатацию. Они могут попасть на крышу через так называемую веранду, территория рядом с которой огорожена и фактически принадлежит владельцу двухуровневой квартиры.
Ларионова отметила, что многие из таких собственников попытались воспользоваться ситуацией, обустроив на кровле комнату отдыха, зимний сад или нечто подобное. Жильцы построили дополнительные стены из легких или прозрачных конструкций и привели эти постройки в полное соответствие с архитектурным стилем дома, но так и не смогли узаконить их на практике. Ларионова сказала, что со стороны риелторского сообщества входила в состав комиссии, занимающейся этим вопросом. Она соглашается, что у жильцов таких домов есть фактическое право на использование кровли, но отмечает, что юридически это оформить до сих пор не удалось.
Риелторы делятся опытом: легализировать крышу не удается не только жильцам, но и девелоперам. Как рассказывают в «Мегаполис-Сервисе», в подмосковном поселке городского типа Свердловский Щелковского района застройщик недавно введенного в эксплуатацию жилищного комплекса обещал жильцам создать на крышах двух домов зоны отдыха и официально это оформить. Однако компании так и не удалось это реализовать, а любые ее действия власти называли самостроем.
На юге России существует своя специфика – ввиду теплого климата жители региона активнее хотят использовать крыши своих домов. Гендиректор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко говорит, что местные власти уже давно могли бы решить вопрос обустройства зон отдыха на кровлях, но этого по-прежнему не происходит. По его словам, есть единичные примеры, когда жильцы новостроек своими руками создают на крыше некое подобие зон отдыха. Но Диденко отмечает, что таких случаев мало, к тому же, никто не пытается это узаконить.
