Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

В России собираются перейти на новую схему покупки строящегося жилья – проектное финансирование сменит долевое строительство...

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в чем различия между использованием новой схемы и продажами по договорам долевого участия (ДДУ).

Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря 2017 года план поэтапного замещения долевого строительства кредитованием от банков и другими источниками финансирования. Планируется, что переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, сводящую риски покупателей до минимума, состоится за три года.

Это значит, что после такого перехода застройщики не смогут привлекать средства граждан для строительства домов. Практика финансирования строительства жилья за счет банков, а не дольщиков, популярна в ряде зарубежных стран.

Нововведения призваны решить проблему обманутых участников долевого строительства. Как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, граждане будут покупать уже готовое жилье и сразу оформлять его в собственность, поэтому им не придется рисковать своими деньгами. При этом, по словам главы Минстроя, важно сохранить цену на квадратный метр доступной и сделать щадящими проценты по банковским кредитам.

Разберемся, каких рисков удастся избежать покупателям новостроек благодаря новой схеме и как она повлияет на российский рынок жилья.

Альтернатива долевому строительству

Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.

На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний. Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков. Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%). По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.

Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно. На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка. Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.

Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру. Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов). К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.

Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.

Как будут переходить к новой схеме

Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков. Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства. Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.

На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.

По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей. В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования. Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.

Долевое строительство в России на сегодняшний день

В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.

Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.

В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.

В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: дольщик вносит 10% от стоимости жилья на этапе получения разрешения на строительство, еще часть – когда объект вышел из земли, а оставшуюся сумму – после ввода дома в эксплуатацию. То есть расчет привязан к строительной готовности проекта.

08 ноября 2017 258


Наверх