Несмотря на то, что застройщики предлагают все более интересные варианты квартир в массовом сегменте, покупатели остаются недовольны качеством строительства...
В частности, в стенах есть трещины, нет счетчиков, а между оконными рамами видны щели – и это лишь малая часть проблем, с которыми может столкнуться дольщик при приемке жилья.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на что необходимо обращать внимание при приемке квартиры и как добиться устранения дефектов.
Общая схема
Получив разрешение на сдачу новостройки в эксплуатацию, застройщик должен в течение месяца сообщить каждому участнику долевого строительства, что он может принять квартиру. Дольщику отправляется заказное письмо с описью вложения и уведомлением. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, соответствующая информация также появляется на сайте компании, кроме того, с каждым из покупателей связываются по телефону. По техническим причинам застройщику проблематично одновременно передать все квартиры, поэтому дольщику предлагается несколько дней на выбор, когда можно подписать акт приема-передачи жилья. Число покупателей, которых могут записать на один день, ограничено.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что в масштабных проектах, где одновременно сдается несколько корпусов, передавать квартиры жильцам могут в течение нескольких месяцев. Эксперт говорит, что в таких ситуациях получение ключей жильцами в разное время – вполне нормальная практика.
По словам Татьяны Подкидышевой, руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», на момент подписания акта приема-передачи квартиры покупатель должен иметь при себе паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Если документ подписывает другое физлицо, должна также быть нотариально заверенная доверенность. Иногда управляющая компания просит сразу оставить аванс за коммунальные услуги. Закон разрешает брать у владельцев новостроек аванс за четыре месяца. Эти средства являются «подъемными» для управляющей компании.
Когда дольщика уведомили, начинается отсчет времени для приема квартиры. Если дольщик не объявился за два месяца с момента сдачи новостройки и отправления уведомления, застройщик имеет право составить акт приема-передачи жилья в одностороннем порядке. Но в таком случае новому хозяину придется устранять найденные дефекты самостоятельно и за свой счет.
У дольщика есть не более недели на осмотр квартиры. Как говорит Мария Литинецкая, если по истечении семи дней объект не принимается, застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и отправить документ дольщику. По закону с этого момента считается, что компания выполнила свои обязательства. Но на практике на передачу квартиры и подписание акта уходит максимум полчаса, отмечает эксперт.
Как правило, дольщик осматривает квартиру, и, если нет возражений, подписывает передаточный акт и получает ключи. На осмотре жилья присутствует сотрудник девелопера и управляющей компании. Как отмечает Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также проводятся обмеры сотрудниками Бюро технической инвентаризации (БТИ) и составляется акт о взаимных расчетах. Если площадь квартиры превышает оговоренную в договоре, дольщику придется доплатить, если она меньше – соответствующую сумму должен вернуть застройщик.
Предельная внимательность
Не стоит забывать, что, кроме ключей, застройщик передает дольщику и документы на счетчики, инструкцию по эксплуатации жилья и электромонтажный план. Прежде всего, следует обратить внимание на стены и бетонные конструкции: монтажные швы и стыки, стяжка пола, если договор ее предусматривает. На них не должно быть значительных неровностей и щелей. Потолок должен иметь такую же высоту, как указано в проекте.
Необходимо обратить внимание на дверные и оконные конструкции – они должны быть целостными и установленными качественно. Также нужно оценить качество работы запорных устройств (петли, ручки). Замдиректора департамента новостроек Est-a-Tet Виталий Ручий предупреждает, что на окнах и балконах не должно быть трещин или других повреждений стекла и открывающих механизмов, между окнами и стенами не должно оставаться щелей.
Эксперты советуют тщательно осматривать инженерные коммуникации. Также необходимо проверить работу звонка, работоспособность и качество крепежа розеток, измерить напряжение и силу тока. Проверяются и счетчики на воду, запорные краны, наличие теплоизоляции на трубах. Что касается канализации, необходимо проверить, есть ли на кухне и в санузле тройники и правильно ли они установлены. Ирина Доброхотова рекомендует обратить внимание на систему вентиляции, отопления, лестничную площадку и подъезд в целом, а также проверить, работают ли находящиеся в помещении приборы и пожарная сигнализация.
Как рассказывает Мария Литинецкая, принимая жилье с отделкой, дольщику необходимо проверить и обои, настенные, напольные покрытия, сантехнику и прочие объекты. Следует помнить, что в приложении к ДДУ есть техническое описание квартиры. В частности, там оговорено, какая входная дверь будет установлена (металлическая или деревянная), из какого материала выполнены напольные покрытия и т.д. При осмотре квартиры необходимо сверять все объекты с этим списком, оспаривая любые несоответствия, на основании которых можно отказаться подписывать передаточный акт.
Если выявленные недочеты невозможно устранить (например, потолки ниже, чем заявлено, найдены другие дефекты), дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и требовать у застройщика возврата денег с процентами. Но эксперты отмечают, что неустранимые недочеты – большая редкость. Как поясняет Мария Литинецкая, если при строительстве будут допущены грубые нарушения, компетентные органы забракуют дом – таким образом, дольщики просто не увидят таких недочетов. Эксперт говорит, что если есть разрешение на сдачу дома, шансов найти неустранимые дефекты практически нулевые.
Однако неприятные ситуации все же случаются. Осматривая квартиру с отделкой в Химках, Ольга Королева увидела, что пол вздулся. По словам женщины, он буквально стоял горой. Скорее всего, ламинат встал после усадки из-за слишком плотной укладки. Но дольщица отмечает, что застройщик устранил дефект всего за неделю.
Однако можно столкнуться с более серьезной проблемой, чем вздутие пола. В практике гендиректора компании «Азбука жилья» Владимира Каширцева был случай затопления квартиры канализацией. По его словам, покупатель осмотрел и одобрил квартиру, но затем, перед оплатой договора купли-продажи, на полу была обнаружена вода. Подали заявку на устранение недостатка, сотрудники компании, вроде как, устранили неполадки, но когда дело дошло до подписания передаточного акта, квартиру по щиколотки затопило фекалиями. Оказалось, что трубы установлены неправильно, и что-то прорвалось. На устранение недостатка ушло более месяца, кроме того, покупка была омрачена, говорит Каширцев.
Технические навыки
По сути, жилье должно отвечать условиям договора и СНиПам. Проверить второе сложнее, так как для этого необходимо обладать не только соответствующими знаниями, но и специальными навыками, а также иметь необходимое оборудование. К примеру, согласно СНиПам, есть допустимая кривизна потолков и стен, а «на глаз» или с помощью подручных предметов показатель проверить не удастся.
Как говорит покупатель квартиры в московской новостройке Игорь, многие его соседи не обращали внимания на неровности стен, думая, что при ремонте их все равно удастся выровнять. Но Игорь нанял специалистов, которые с помощью профессионального оборудования обнаружили, что стены и пол не совсем перпендикулярны друг другу. Мужчина отмечает, что это является очень важным при ремонте, поскольку могут возникнуть проблемы при укладке пола и плинтусов, а также при установке кухни. Самостоятельное устранение такого дефекта при ремонте может обойтись тысяч в сто. Услуги экспертов обошлись Игорю в 8 тысяч рублей, а стены выровнял застройщик. То есть мужчина сэкономил приличную сумму.
Эксперты говорят, что на рынке работает много фирм, оказывающих подобные услуги при приемке новостроек. Для приема жилья без отделки их помощью пользуются относительно редко (в 30% случаев), но если речь идет о квартире с ремонтом, экспертов нанимают около 65% покупателей. Стоимость таких услуг зависит от наличия отделки и количества комнат. За однокомнатную квартиру придется отдать около 5-6 тысяч рублей, двухкомнатную – 6-8 тысяч рублей, трехкомнатную – 8-12 тысяч рублей.
Как правило, экспертная организация проверяет качество строительства, площадь жилья и наличие недочетов. Доплатив, можно заказать замер радиационного фона, влажности воздуха, а также замеры тепловизором (чтобы проверить, есть ли в квартире сквозняки и будет ли она промерзать в зимнее время).
Ирина Доброхотова говорит, что нанимать специалистов есть смысл, особенно если покупатель принимает жилье впервые. Эксперт отмечает, что это избавит от необходимости самому измерять квартиру, изучать стыки, проверять тягу в вентиляторах – специалисты смогут сделать это с помощью профессионального оборудования. Кроме того, неопытный покупатель вряд ли знает, на какие именно вещи стоит обращать внимание, в то время как специалисты смогут выявить все недочеты и составить фотоотчет.
Что делать с недочетами
Риелторы отмечают, что при сдаче около 80% квартир недочетов не обнаруживается. Но во многом это зависит от качества дома. Владимир Каширцев говорит, что видел случаи, когда все передаточные акты были подписаны покупателями без замечаний, так и ситуации, когда при осмотре в большинстве квартир в доме были выявлены дефекты.
При выявлении каких-либо недочетов дольщик может потребовать их устранения, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения затрат на самостоятельное устранение этих недостатков. При этом в 214-ФЗ не указано, за какой конкретно период девелопер обязан исправить дефекты, сказано только, что это должно быть сделано «в разумные сроки». Ирина Доброхотова говорит, что нормальным считается, если недочеты исправлены за два месяца, но обычно это происходит быстрее.
Если у дольщика есть замечания, он заполняет дефектную ведомость и составляет заявление на устранение дефектов с указанием всех замечаний, которые должен устранить застройщик. Владимир Каширцев рассказывает, что покупатели часто жалуются на кривые стены, выбитые окна, дефектные двери, полы, щели в квартиру соседей, мусор в помещении, отсутствие счетчиков и т.п.
Если не найти недочеты при приемке квартиры, в будущем добиться их устранения будет сложнее. Но даже после подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика остается право предъявлять претензии к качеству жилья в будущем. Как отмечает Мария Литинецкая, согласно Гражданскому кодексу, если качество квартиры не соответствует оговоренному, покупатель может потребовать устранения недочетов в течение трех лет с момента передачи жилья. Также гарантию дают застройщики: три года – на инженерно-техническое оборудование, пять лет – на конструкции здания. Клиент может заявить о своих требованиях в течение этого срока. Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам читайте на нашем сайте superrielt.ru в одной из предыдущих статей.
