Отношение продавцов и покупателей к рынку загородной недвижимости

В 2017 году на подмосковном рынке загородной недвижимости (земельные участки, коттеджи, дачи) наблюдалась низкая динамика и консервативность...

Отношение продавцов и покупателей к рынку загородной недвижимости

К таким выводам пришел управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

К тому же, экономическая ситуация оказала достаточно сильное влияние на отношение покупателей и продавцов непосредственно к статусу владения загородной недвижимостью, а также к перспективам и форматам рынка.

С позиции продавца

Загородная недвижимость рассматривается либо как полноценная замена квартире в городе, либо как дача для отдыха преимущественно в летнее время года. Но с приходом кризиса изменилась расстановка сил и возможности собственников загородного жилья.

Если раньше граждане, которые могли себе позволить недвижимость бизнес-класса, имели и квартиру в Москве, и дом за городом, то после наступления кризиса такие владельцы продали один из этих объектов. И причина здесь не в ухудшении финансового положения, а в кризисе ликвидности недвижимости.

Ранее состоятельные собственники брали кредиты на развитие бизнеса под залог загородной недвижимости, и в период кризиса нагрузка на домохозяйство выросла, домами стали владеть банки. На сегодняшний день именно они активно продают загородную недвижимость, поэтому ее стоимость обрушивается: например, банки являются собственниками 7 из 50 домов, расположенных в одном из элитных коттеджных поселков в Московской области. Такие объекты продают по сниженной стоимости, поэтому частные продавцы, продающие дома на этой же локации, также вынуждены снижать цену. Так, недвижимость, которая в реальности стоит более 25 миллионов рублей, на аукционе продается за 15 миллионов. Причем это типичная ситуация для элитного сегмента.

Еще одна категория продавцов загородных домов также не может медлить с реализацией объекта, поскольку оказались в тяжелом финансовом положении и готовы продать недвижимость с большим дисконтом. На сегодняшний день существенные скидки делаются по 60% сделок на рынке, причем, по данным риелторов, ввиду специфики продажи загородных домов снижается и общее число сделок на рынке – чаще всего такие сделки заключаются без привлечения консультантов.

Всего в текущем году на подмосковном рынке загородной недвижимости было заключено 7,5 тысячи сделок, в том числе с коттеджами, дачными домами и земельными участками. Если сравнивать с 2014 годом, показатель упал примерно на 15%. Всё большая доля «сделок» приходится на передачу недвижимости по долговым обязательствам.

Что касается первичного рынка, застройщики также делают скидки, чтобы быстрее продать поселок и выйти с загородного рынка – это один из трендов уходящего года. Сегодня ни одна финансовая модель не вписывается в экономику строительства на рынке загородных домов, и весьма вероятно, что через несколько лет на отечественном рынке останется всего несколько наиболее профессиональных компаний.

Как в такой ситуации действуют классические продавцы? Одни не хотят назначать меньшую цену, поэтому им приходится мириться с возросшим сроком экспонирования недвижимости, а другие идут на постепенное снижение стоимости, надеясь на определенном этапе все же продать дом. Однако стоит отметить, что такой план работает только в сегменте квартир, где распространены типовые решения. Даже после снижения цены на 1 миллион рублей недвижимость не найдет своего покупателя, а благодаря более крупной скидке объект все-таки удастся реализовать, но без желаемой выгоды для продавца.

С позиции покупателя

Загородный дом по-прежнему считается атрибутом комфорта и показателем условной роскоши, но является далеко не первой необходимостью. У собственников квартир могут быть сбережения, но из-за непредсказуемости экономической ситуации они предпочитают хранить средства на банковских депозитах, а не приобретать новое жилье. Это негативным образом сказывается на рынке недвижимости, причем во всех сегментах.

Ситуация на автомобильном рынке наглядно демонстрирует отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши: если прежде граждане обновляли автомобили раз в три года, то сегодня этот срок составляет порядка семи лет. Это же характерно и для загородного рынка: до 2014 года россияне видели смысл вкладываться в загородный дом, но сегодня такое решение кажется неразумным, поскольку такая инвестиция может оказаться невыгодной.

Может показаться, что на рынке загородного жилья присутствует потенциальный спрос. Потенциальные покупатели интересуются лотами, риелторам поступает много звонков и запросов на показы, но это не приводит к росту числа сделок. Падение цен, которое отмечают аналитики, сегодня весьма условно: если собственники хотят быстро продать объект, они делают большую скидку – следовательно, нельзя составлять впечатление о рынке лишь по таким сделкам.

Из-за характера основных продавцов рынка в сегменте присутствует нерегулярное ценообразование. В итоге стоимость дома или земли измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На стоимость загородных домов влияют впечатления покупателей, которые у разных людей отличаются.

Владимир Яхонтов отметил, что за десятилетия своей работы встречал случаи, когда земельные участки, расположенные в пределах 70 км от МКАД, покупали по цене 50 тысяч долларов за сотку, а дома с уникальным дизайном, себестоимость которых составляла 50 миллионов, продавались за 150 миллионов. При этом цена сделки по неудачным и дорогостоящим объектам может оказаться в пару раз ниже, чем рассчитывал продавец. Все же если объект расположен на удачной локации, его даже в сегодняшней ситуации можно реализовать на 5-30% дороже запланированной стоимости.

Когда покупатели видят такие предложения и примеры, они буквально меняют свой взгляд на рынок: ведь если кто-то приобрел дом за 15 миллионов, платить за него 30 миллионов никто не захочет. У них есть потенциальная готовность выйти на рынок, но из-за нестабильной ситуации появляются завышенные ожидания: люди месяцами присматриваются к домам, ищут лоты с большими скидками, долго взвешивают все за и против – а когда подходящий объект уходит, цикл поиска начинается заново.

Дешевые предложения сбивают покупателя с толку. Кажется, что огромные скидки делают все продавцы, хотя такие предложения составляют максимум 2-3% от рынка и достаются только наиболее ловким и подкованным покупателям.

Чего ожидать

В 2017 году наибольшим спросом в эконом-классе пользовались традиционные дачные дома. В основном эти объекты на 60-100 км удалены от МКАД, как и предполагает такой формат недвижимости. Стоит отметить: покупатель считает, что дача – это не просто сооружение с тонкими стенами, пригодное для сезонного проживания. По их мнению, это комфортабельный дом, в котором можно находиться и зимой.

На сегодняшний день под определение классической дачи подпадают только дома, возведенные по старым технологиям до 2000 года. С учетом законодательного изменения, которое начнет действовать в следующем году, дача станет настоящим официальным архаизмом и в ближайшие годы как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Однако радикальных изменений на рынке ожидать не стоит: любые экономические изменения (как положительные, так и отрицательные) медленно доходят до загородного сегмента. Изменение ситуации можно будет увидеть после законодательной отмены долевого строительства.

После того, как нововведения вступят в силу, компании смогут вести успешную деятельность только при опыте строительства свыше 10 тысяч квадратных метров на каждого застройщика (поскольку каждому будет выдаваться лишь одно разрешение на строительство). С этой точки зрения быстрое строительство и продажу таунхаусов по ФЗ-214 можно оценивать как вполне разумный шаг со стороны застройщиков, которые рассчитывают остаться на рынке в период турбулентности.

11 мая 2018 1881


Наверх