Сегодня многие крупные российские банки предлагают программы кредитования загородной недвижимости...
Но выдавать ипотеку на покупку загородных домов банки не особо хотят. По словам экспертов, отказ в выдаче кредита могут получить даже платежеспособные покупатели.
Как отмечает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость», основная проблема ипотеки на «6 соток» состоит в сложности ее получения. По данным риелторов из компании «Метриум», отрицательное решение по заявке на кредит получает каждый третий клиент.
Нежелание банков кредитовать загородку связано с рисками. Андрей Кройтор поясняет, что если заемщик не сможет выплатить кредит, банку будет сложнее реализовать дачу или земельный участок, нежели квартиру в городе.
Земельные участки и вовсе нередко зависают на банковских балансах без какой-либо перспективы, отмечает эксперт. По словам Ильи Менжунова, управляющего директора компании «Метриум Премиум», банк вряд ли одобрит ипотеку на коттедж, который находится, например, на сельскохозяйственных землях или в природоохранной зоне, поскольку такой залоговый актив наверняка будет сложно продать.
Препятствием может стать и сложная оценка. Андрей Кройтор поясняет, что загородные объекты непросто оценивать, так как при этом необходимо учесть ряд факторов: удаленность от Москвы, разброс цен на рынке, особенность локации, характеристики дома и прочие.
Отдельное внимание стоит обратить на технические характеристики объекта. В частности, уровень износа дома или коттеджа не может превышать 50%, говорит Менжунов. Если объект выполнен из дерева, необходимо, чтобы присутствовали специальные огнезащитные материалы, добавляет эксперт. В связи с трудностями в оценке залоговой стоимости «загородки» при выдаче ипотеки банки одобряют меньшую сумму, чем запрашивал клиент. А это становится причиной срыва многих сделок, говорят риелторы.
По словам Менжунова, даже если лот отвечает всем требованиям, можно столкнуться с еще одним препятствием – расстоянием до МКАД. Банков не устраивает в качестве залогового имущества объекты, которые находятся далеко от Москвы. Но для одних это 20 км, а для других – 100 км. Менжунов говорит, что показатель зависит от того, есть ли у банка филиалы поблизости с объектом залога.
Одобряют заявку на кредит на покупку загородного дома не гражданам, имеющим стабильный высокий доход, а тем, кто выбрал подходящий под критерии банка объект недвижимости.
Охотнее выдадут ипотеку на коттедж в организованном поселке на землях для индивидуального жилищного строительства или в поселках с подведенными коммуникациями. Риелторы также отмечают, что банки очень внимательно оценивают назначение земельного участка.
Для банков идеальным вариантом залога будет таунхаус, оформленный как квартира, следом по приоритетности идет земельный участок с возведенным на нем жилым домом. Дача будет рассматриваться только в том случае, если это объект жилого назначения, возведенный на земле для дачного строительства. Наименее охотно банки кредитуют земельные участки из-за их низкой ликвидности, говорит Кройтор.
Кредиторы рассматривают исключительно дома, которые состоят на кадастровом учете. В коттедже обязательно должны быть коммуникации, лучше, если он находится в организованном поселке и к нему можно проехать круглый год, говорит Менжунов. Эксперт добавляет, что самовольные постройки банки в принципе не рассматривают.
Ипотечные программы на покупку «загородки» сегодня есть практически у всех крупных банков.
Процедура оформления ипотечного кредита на дом мало чем отличается от аналогичной для городской квартиры. Исключением является разве что первоначальный взнос – здесь он составляет 25-50%. Пакет документов, который должен собрать заемщик, стандартный: паспорт, копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ, согласие супруга и свидетельство о браке. Когда заявку предварительно одобрили, составляется отчет об оценке, после чего стороны подписывают кредитный договор.
Ипотека не деревянные дома
С 1 апреля текущего года в России стартовал пилотный проект субсидирования ставок по кредитам на приобретение домов из дерева заводского изготовления. Финансирование программы в 2018 году составит 197,7 миллионов рублей. Так, по подсчетам Минпромторга, в рамках программы россияне смогут прибрести до 2,5 тысяч деревянных домов.
Сегодня ставки по кредитам на покупку деревянных домов находятся на уровне 15%. Госпрограмма субсидирования снизит ставку для граждан на 5%. Максимальная сумма субсидируемого кредита при этом составит 3,5 миллиона рублей при первоначальном платеже от 10%. По оценкам правительства, стоимость дома каркасного типа площадью 100-130 «квадратов» составляет примерно 2,5 миллиона рублей.
Как отмечает Илья Менжунов, несмотря на название субсидии «деревянная ипотека», фактически это потребкредит. То есть заявленные 5% вычтут из сегодняшних 13-17% – следовательно, реальная ставка будет в пределах 8-12%. Но эксперт говорит, что главное не это. Сниженная ставка действительна всего полгода, то есть после 30 ноября проценты по кредиту на приобретение дома из дерева возрастут и станут выше, чем по обычной ипотеке, поясняет он.
