Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Чердаки и прочие помещения общего пользования многоквартирного дома используют для увеличения площади квартир с 1990-х годов. К такому способу хозяева жилья по возможности стараются прибегнуть и сегодня...

Подвал или чердак: можно ли присоединить их к квартире

Но сейчас присоединить к квартире дополнительную площадь сложнее, чем два десятилетия назад, поскольку в законодательстве появились жесткие требования на этот счет.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какой механизм согласования и какие сложности могут возникнуть у владельцев, желающих расширить границы своих квартир.

Можно ли увеличить площадь квартиры за счет общих помещений

Законодательством это не запрещено. Однако существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади, – любой приглянувшийся «угол» забрать себе не выйдет. Кроме того, есть условия, которые при этом обязательно выполнить, даже если понравившееся помещение подходит для объединения с квартирой. Также нужно соблюсти все требования закона в части технической стороны перепланировки и присоединения общего имущества дома к квартире. Причем это можно сделать только во вторичных домах, но не в новостройках.

По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, присоединить дополнительные площади можно только в завершенных объектах. При строительстве дома все площади, которые реализует застройщик, должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Застройщик не вправе реализовывать технические и другие помещения, которые после окончания строительства должны стать общей долевой собственностью всех владельцев помещений в доме.

Каким требованиям должны отвечать присоединяемые помещения

Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса присоединить части общего имущества многоквартирного дома разрешено только к квартирам, которые примыкают к подвальным, чердачным или другим общим помещениям – то есть к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.

Также в выбранном помещении не должно быть общедомовых инженерных коммуникаций. К примеру, при намерении присоединить к квартире чердак нужно, прежде всего, удостовериться, что это именно чердак, а не техэтаж.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая поясняет, что чердак разделяет крышу и перекрытие верхнего этажа, а технический этаж – это помещение для инженерных коммуникаций, которое может располагаться под крышей либо в цоколе. Получить технический этаж в собственность практически невозможно, поскольку его предназначение – управление инженерными коммуникациями в многоквартирном доме. Часто проход по техническому этажу идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Если перекрыть его в одном месте, это отрежет доступ в другую часть помещений. Кроме того, на техэтаже находится вентиляционная шахта, откуда поток воздуха выходит за пределы здания. Соответственно, никто не разрешит построить стену, которая перекроет вентиляцию.

Когда всё же можно присоединить чердак

Чердак можно переоборудовать – скажем, под мансарду. Мария Литинецкая говорит, что это можно сделать, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв.м, кровля наклонена под углом 35-55 градусов, а высота потолка составляет не менее 2 м. Если через помещение проходят коммуникации, к которым должны иметь доступ коммунальщики, нужно выяснить, можно ли их перенести.

Нужно ли получать согласие соседей на присоединение площадей

При присоединении общедомовой площади обязательно нужно получить согласие всех собственников помещений. Это первый и наиболее сложный шаг в цепочке согласований. Причем речь идет не только о соседях по площадке, а о собственниках абсолютно всех квартир и других помещений в многоквартирном доме. Такое требование прописано в статье 36 Жилищного кодекса.

Нурида Ибрагимова говорит, что нужно поднять вопрос о перепланировке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае поддержать переустройство должны все собственники, если хотя бы один будет против, то присоединить общее помещение не выйдет. Эксперты отмечают, что часто возникают сложности с получением согласия абсолютно всех соседей, и это делает задачу по присоединению чердака или подвала нереальной.

Зачем необходимо разрешение всех собственников помещений в доме

Все, что расположено за пределами квартиры, считается общим имуществом жильцов. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственники помещений на праве общей долевой собственности владеют межквартирными лестничными площадками, лифтами, лестницами, лифтовыми и другими шахтами, техэтажами, коридорами, подвалами, чердаками, ограждениями, крышами, несущими и ненесущими конструкциями, санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает больше одного помещения. Также жильцам принадлежит земельный участок, на котором стоит дом, включая все элементы благоустройства и озеленения.

В статьях 289 и 290 Гражданского кодекса содержатся аналогичные нормы. Подробнее состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые были утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть если один собственник квартиры в многоквартирном доме присоединит к ней какое-либо общее помещение, это приведет к уменьшению площади общего имущества других владельцев. Следовательно, разрешение на такое переустройство нужно получать у каждого из владельцев.

Какие ещё нужны разрешения

Потребуется разработать проект переустройства/перепланировки, привлекая для этого лицензированные организации, а затем утвердить его в Роспотребнадзоре, Архитектурном управлении, МЧС, Мосгазе, Госпожнадзоре и получить разрешение на реконструкцию в Мосжилинспекции. В жилищную инспекцию нужно подать правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт на квартиру, согласованный проект и решение общего собрания собственников дома.

Мария Литинецкая предупреждает, что техническое заключение обойдется примерно в 50 тысяч рублей, проект – в два раза дороже. Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за согласование в надзорных инстанциях.

Далее необходимо выполнить строительные работы и оформить акт о завершенной перепланировке или переустройстве, который утверждает Мосжилинспекция. Затем нужно внести изменения в техническую документацию на квартиру и на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии поставить изменения на кадастровый учет. После этого документы подают в Росреестр, который предоставляет выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных перепланировки и переустройства квартиры.

25 июня 2018 617


Наверх