Главным этапом сделки купли-продажи недвижимости является передача денег. Это наиболее ответственный шаг, поскольку покупатель передает продавцу крупную денежную сумму...
Сегодня не принято приносить наличные в чемодане и просто брать у другой стороны расписку. Люди предпочитают другие способы, они менее рискованные, но все равно не могут полностью гарантировать сохранности средств.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие виды передачи денег стороны сделки с недвижимостью используют сегодня, в чем их уязвимые места и на что необходимо обращать внимание при такой процедуре.
Аккредитив
По сути, это безналичный расчет между сторонами сделки. Покупатель открывает специальный счет в банке и переводит туда согласованную с продавцом денежную сумму. Когда сделка зарегистрирована, продавец приносит в банк договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра, после чего банк переводит денежные средства с аккредитива на его счет.
Возможные риски
Этот способ передачи денег, по словам экспертов, наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.
Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, также в этом варианте не обязательно пользоваться наличными, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств на аккредитив, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец. А в-третьих, в варианте аккредитива защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.
При этом при заключении сделок купли-продажи вторичной недвижимости довольно редко применяются безналичные расчеты, говорят эксперты: многие граждане вообще не знакомы с ними, поэтому боятся использовать на практике. Как правило, такие люди скептически относятся к банкам в принципе, считая, что они могут «лопнуть», и санкции могут коснуться даже ведущие финансовые организации. Брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин говорит, что по этой причине на сегодняшний день аккредитив используется в основном в крупных банках с государственным участием (ВТБ, Сбербанк).
По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, если банк обанкротится, люди потеряют средства, которые лежат на счету в нем, при этом содержимое банковских ячеек считается собственностью арендаторов. Кроме того, многие клиенты предпочитают хранить деньги в валюте, и они не станут прибегать к безналичному расчету из-за возможных колебаний курсов валют, вследствие которых изменится стоимость объекта недвижимости.
Банковская ячейка
90% сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы проходят с передачей денег через банковские ячейки. Схема расчета следующая. После того как стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель кладет оговоренную в нем сумму в банковскую ячейку. После регистрации права собственности продавец приходит в банк с экземпляром договора и забирает деньги из банковской ячейки. Чтобы арендовать банковскую ячейку на месяц, нужно заплатить 4-5 тысяч рублей. Это расходы покупателя.
Управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева говорит, что договор аренды банковской ячейки можно заключить как между двумя, так и между тремя сторонами: документ могут подписывать покупатель и банк либо покупатель, банк и продавец. В договоре указывается, какие условия должны быть выполнены для открытия ячейки и кто может это сделать. Как правило, ячейку арендуют на один-два месяца, во время которых договор купли-продажи квартиры регистрируется в Росреестре.
Возможные риски
Банк не контролирует денежную сумму, которую покупатель закладывает в ячейку, и не проверяет купюры на подлинность. Можно за дополнительную плату заказать услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но ее оказывают не все банки.
По словам Константина Ламина, теоретически в этом случае возможно мошенничество при передаче денег: например, фальшивые купюры или подмена пакета с деньгами. Нельзя исключать даже вариант сговора с банковским работником, который дает незаконный доступ к ячейке мошеннику. Не так давно такие случаи происходили в Санкт-Петербурге и Москве. Поэтому, чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку, рекомендует эксперт.
Такая услуга обойдется в 0,1% от размера проверяемой суммы. Также в некоторых компаниях можно арендовать счетную машинку, с помощью которой проверяется подлинность купюр. За два часа аренды придется заплатить от 6 тысяч рублей.
Мария Литинецкая рекомендует при сумме сделки свыше 10 миллионов рублей брать в аренду счетную машинку, а не заказывать проверку подлинности в банке.
Депозит нотариуса
Этот способ передачи денег также предполагает безналичный расчет, но, в отличие от аккредитива, средства по сделке переводятся со специального счета нотариуса, открытого в банке.
Этот способ расчетов не популярен и, как правило, применяется в сделках, которые в обязательном порядке должен заверять нотариус. Если сделка совершается в простой письменной форме, этот вариант передачи денег будет затратным – расходы составят порядка 0,5% от суммы сделки.
Возможные риски
Стоит отметить два важных момента: это доверие к нотариусу, который проводит сделку, и надежность банка, в котором открыт счет нотариуса.
Согласно закону, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Все же, если банк обанкротится, возврат денег со счета нотариуса может затянуться, говорит Константин Ламин.
Деньги передаются из рук в руки
Это самый старый и известный всем способ расчета, который при передаче крупной денежной суммы является самым небезопасным. Предполагается, что покупатель передает продавцу наличные после подписания договора купли-продажи либо после его государственной регистрации (по договоренности сторон). Когда-то большинство сделок на рынке недвижимости заключались именно с таким вариантом расчета. Сегодня стороны редко прибегают к передаче денег из рук в руки, хотя иногда такое случается.
Возможные риски
Михаил Куликов предупреждает, что рисков здесь очень много. Есть шанс, что продавец (который, к тому же, может нервничать во время расчетов) недоглядит за покупателем, неверно пересчитает сумму, что приведет к денежным потерям. Также возможен вариант получения «куклы» – сумки с деньгами, в верхнюю часть которой кладут настоящие купюры, а вниз – обычную бумагу. Кроме того, когда продавец получит деньги, его могут ограбить. Кстати, это может произойти и с покупателем, который везет на сделку крупную сумму наличными. Поэтому эксперты единогласно советуют отказаться от такого способа взаиморасчета.
