Банковский залог по ипотеке: как купить недвижимость со скидкой

Приобрести квартиру можно не только у застройщиков и собственников. Гораздо дешевле по сравнению с аналогичными объектами стоит недвижимость, которую по каким-то причинам конфисковали у бывших владельцев...

Банковский залог по ипотеке: как купить недвижимость со скидкой

На публичных торгах, аукционах и в базах загородного имущества, кроме квартир, предлагают и садовые участки, загородные дома и коммерческие площади.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, какие преимущества и недостатки есть при покупке конфискованных банком объектов.

Залоговой недвижимостью банков являются объекты, при покупке которых использовались заёмные средства. По словам адвоката, управляющего партнера юридической компании «АВТ Консалтинг» Александра Тарасова, согласно условиям ипотечного договора, если заемщик перестает вносить предусмотренные платежи, банк или другой кредитор имеет право изъять и продать залоговую недвижимость в счет погашения долга. Суммарный долг российских граждан по ипотеке оценивается в 5,9 триллиона рублей.

Как поясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека, согласно статье 348 Гражданского кодекса, банк может обратить взыскание на залоговое имущество, если за год заемщик просрочил выплату долга более чем три раза, при этом сумма неисполненного обязательства должна составлять более 5% от стоимости заложенной недвижимости.

Среди предлагаемой банком загородной недвижимости можно найти действительно хороший по цене вариант. Существует несколько способов купить такое жилье, причем в каждом случае покупатель несет разные по степени риски.

Банковский аукцион

Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает, что зачастую банки продают залоговую недвижимость на аукционах. При этом реализация проходит во внесудебном порядке, с добровольного согласия должника. Эксперт полагает, что в ближайшие годы банки будут чаще проводить такие аукционы, поскольку им необходимо продавать имеющееся жильё.

Для участия в аукционе необходимо внести задаток до 5% от изначально назначенной стоимости залоговой недвижимости. По завершении торгов проигравшие получают все эти средства назад, а у победителя они считаются частью оплаты за приобретенное имущество. Александр Тарасов отмечает, что победителем становится тот, кто предложит самую высокую цену за объект. Начальная стоимость имущества определяется оценщиком. При этом эта цифра оказывается на порядок ниже рыночной стоимости, что может говорить о рисках, связанных с недвижимостью и организацией торгов, поясняет адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Евгений Корчаго отмечает, что купить квартиру проблемных заемщиков на аукционе вряд ли выйдет – такое имущество банки стараются продать по цене, близкой к рыночной. А если начнется азартная борьба за объект, в ходе аукциона его стоимость может запросто превзойти среднерыночную.

Кроме того, в этом случае у покупателя есть риск купить недвижимость с сюрпризом. К примеру, на жилплощади могут быть зарегистрированы дети, люди с инвалидностью или бывшие собственники, которых не всегда удается выписать. Так, у нового хозяина могут уйти годы на освобождение квартиры. Во избежание таких ситуаций Александр Тарасов рекомендует перед покупкой взять в регистрирующем органе информацию о лицах, прописанных в квартире.

Публичные торги

Если заемщик не вносит ежемесячные платежи по кредиту, но не соглашается на продажу квартиры, суд может принять решение о выставлении объекта на публичные торги. Их проводят либо на ресурсах кредиторов, либо на специализированных интернет-платформах. По словам Александра Тарасова, это более сложный и длительный способ реализации банковского конфиската. Для проведения таких торгов необходимо решение суда по иску выдавшего кредит банка, согласно которому взыскание обращается на заложенную недвижимость.

Далее, аналогично аукциону, покупателем объекта становится лицо, предложившее самую высокую цену. Если торги не состоялись, в дальнейшем цену объекта могут снизить на 15%. Но, по словам Маргариты Захаровой, востребованные объекты недвижимости находят немало желающих их приобрести, поэтому цена падать не будет. Чтобы выгодно приобрести жилье на публичных торгах, эксперт рекомендует постоянно следить за проводимыми торгами.

Одним из основных рисков здесь является то, что торги и договор купли-продажи могут быть признаны недействительными. Это может произойти, к примеру, если участники или организаторы нарушат правила проведения такого мероприятия, и это повлияет на его исход. Старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков рекомендует проверять право на проведение торгов: для этого необходимо выяснить у организаторов, существует ли судебный акт или другие документы, которые дают право на продажу объекта на торгах. Также стоит обратить внимание на положение о порядке проведения торгов, говорит эксперт.

Александр Тарасов отмечает, что бывший собственник может оспорить решение об обращении взыскания на недвижимость в течение трех лет. Если жалоба бывшего владельца будет удовлетворена судом, покупателю придется вернуть приобретенное залоговое имущество. В свою очередь, банк должен будет вернуть покупателю деньги за жилье, но это сложная и длительная процедура. Если жилье конфисковали по решению суда, необходимо убедиться, что оно вступило в силу и не было оспорено на момент сделки, говорит эксперт.

Онлайн-витрина банка

Если квартиру не смогли продать в процессе торгов, она появляется на официальных сайтах банка. Кредитору необходимо быстрее продать залоговую недвижимость, чтобы покрыть долг и появившиеся убытки. В пресс-службе банка ВТБ отметили, что зачастую такие объекты реализуют по среднерыночной стоимости. При этом банк дает гарантию, что сделка юридически чиста и прозрачна.

Но, по словам Евгения Корчаго, если кредитор не сможет реализовать недвижимость по назначенной цене, её придётся опускать. Эксперт поясняет, что для банка недвижимость – нецелевой актив, с которым нечего делать. В связи с этим есть шанс получить скидку до 50%, а иногда еще больше. В пример Корчаго приводит покупку своей квартиры, которую банк не мог продать в течение полутора лет и за это время успел трижды уменьшить цену.

Многие банки готовы выдать покупателю недвижимости из залоговой базы кредит с более выгодной процентной ставкой. По словам директора департамента розничных продуктов МКБ Алексея Охорзина, в этом случае можно рассчитывать, скажем, на льготную ипотечную ставку или бесплатный аккредитив для расчетов. В пресс-службе ВТБ отмечают, что оплатить приобретение такого имущества можно как за счет собственных средств, так и с привлечением кредита на льготных условиях.

Руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов говорит, что при такой схеме покупатель действительно мало рискует. Но эксперт рекомендует самостоятельно изучить историю объекта, поскольку в обязанности банка не входит рассказывать покупателю обо всех нюансах.

Но, как и в варианте торгов, до покупки человек не сможет осмотреть квартиру. Иван Лабека поясняет, что это не организуют ни банки или другие кредиторы, ни судебные приставы. Оценивать недвижимость можно только по внешним признакам – к примеру, взглянуть на состояние дома и подъезда. Можно узнать, как и из каких материалов строился объект. Отличным вариантом будет пообщаться с соседями, говорит эксперт.

Покупка ипотечной недвижимости напрямую у заемщика

Если финансовое положение заемщика ухудшилось, он может самостоятельно продать квартиру и погасить кредит за счет полученных средств. По словам руководителя департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алины Куберской, залоговая квартира всё ещё остаётся частной собственностью и просто находится в залоге у банка, но он её не продает. Если заемщик оказался в трудной финансовой ситуации, он самостоятельно реализует жильё, получив согласие банка на это.

Если заёмщик не может обслуживать кредит, и ему, и банку выгодно как можно более скорое его погашение. Как поясняет юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов, заёмщик и покупатель заключают сделку купли-продажи, а затем должник рассчитывается с банком, который снимает с жилья обременение. В итоге покупателю достается квартира, банку – деньги, а заемщик может полностью рассчитаться по кредиту.

При такой схеме у потенциального покупателя появляется большое преимущество – возможность взглянуть на квартиру и привлечь экспертов, которые оценят её техническое состояние. К тому же, можно добиться скидки, поскольку заемщику нужно продать жилье и получить деньги в кратчайшие сроки, и он готов идти на уступки, говорит Иван Лабека.

Согласно закону, перерегистрация собственности возможна только после полного погашения долга, когда банк снимет с недвижимости все обременения. При этом за этот период должник может передумать продавать свое жилье. В итоге у покупателя есть риск лишиться и денег, которые он заплатил банку, и квартиры, поскольку продавец не захочет оформлять переход права собственности. Более того, нечестные продавцы могут одновременно брать задатки у нескольких потенциальных покупателей.

Чтобы обезопасить себя, Евгений Корчаго рекомендует заключать всестороннюю сделку, в которой участвуют и продавец, и покупатель, и залогодержатель. Он поясняет, что погашение залога происходит в одно время с переходом права собственности, при этом деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой получает не продавец, а залогодержатель. Если стоимость квартиры превышает размер залога, деньги можно заложить в две ячейки. Корчаго говорит, что нередко имеет дело с такими сделками, и это действительно работающая схема.

Цены на банковский конфискат и рекомендации юристов

Залоговая недвижимость привлекает покупателей низкой ценой. Все просто – торговая площадка заинтересована в продаже объекта, поэтому изначально просит за него меньше рыночной стоимости, поясняет Иван Лабека. Так как рядовой приобретатель не ищет жилье на электронных торговых площадках, здесь нет ажиотажа среди покупателей, и окончательная цена квартиры оказывается не сильно выше изначальной, говорит эксперт. По оценкам Александра Тарасова, стоимость залоговой недвижимости в среднем на 10-15% ниже рыночной.

Тарасов также отмечает, что такая схема покупки недвижимости может оказаться интересной, например, для покупателей, которые хотят приобрести жилье определенной площади в конкретном районе, но не могут найти подходящее предложение на рынке.

У выбравшего в качестве покупки залоговое жилье человека меньше рисков попасть на проблемный объект. Прежде чем заключить сделку, кредитор сам проверит залоговую недвижимость. Объект должен котироваться на рынке и быть ликвидным на случай, если в дальнейшем банку придется продавать его своими силами. В этом варианте покупатель рискует не больше, чем при заключении обычной сделки купли-продажи, говорит Дени Мурдалов. Он добавляет, что разница здесь лишь в большом количестве документов, которые нужно изучить, прежде чем заключить сделку.

Эксперты советуют покупателям залоговых квартир заранее взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости, техдокументацию, выписку из домовой книги, ознакомиться с отчетом о независимой оценке объекта. Мария Захарова также рекомендует потенциальному покупателю изучить условия соглашения о залоге, чтобы выяснить, обосновано ли кредитор обратил взыскание и происходит ли реализация объекта недвижимости в соответствии с предусмотренным порядком.

11 сентября 2018 797


Наверх