Центробанк в новом 2019 году ужесточил требования к капиталу банков, выдающих ипотеку с низким первоначальным взносом...
Эта мера, как ожидается, окажет положительное влияние на кредитоспособность банкиров, но для обычных людей последствия печальные: кредиты на жильё стали менее доступными.
Большинство крупных игроков рынка ипотеки соглашаются работать с заёмщиками, имеющими на руках менее 15% стоимости приобретаемой квартиры. «Рулевой» банковского сектора — Сбербанк — с 14 января 2019 года повысил ставки по главным ипотечным продуктам на 1 п.п., а по ипотеке с первоначальным взносом до 20% — на 1,2 процентного пункта.
Занимать деньги, имея деньги, стало очень выгодно. Как россияне копят на ипотеку и что делать, если сумма первого взноса кажется катастрофически большой, разбирались эксперты-аналитики.
15% первоначального взноса дефолтны
Чудеса бывают — типичный ипотечник богат и влезает в так называемое кредитное рабство, едва достигнув «порога входа». По данным аналитиков агентства «НДВ-Недвижимость», в IV квартале 2018 года доля жилищных займов с низким первоначальным взносом превысила 45%. При этом у крупных банков достаточно есть ипотечных программ, позволяющих оформить кредит с первоначальным взносом менее 15%. Помогают игроки второго плана — многие из них готовы взять под крыло людей с минимальным взносом, но ставки по таким займам обычно выше.
По словам Ирины Тумановой, руководителя ипотечного отдела «НДВ», клиент, готовый оплатить хотя бы 15% квартиры, лидирующими банками априори расценивается как дефолтный.
«На эти банки работает их репутация, надёжность, поэтому они всегда будут стараться наверстать мелких игроков, и их требования к первоначальному взносу всегда будут высокими, они опустят планку ниже 15%, — говорит эксперт. — Региональные банки — да, в единичных случаях могут давать чуть ли с нулевым первоначальным взносом». По-другому конкурировать с «крупняком» получается.
В действительности опасными, то есть потенциально дефолтными Туманова называет займы с первоначальным взносом менее 10%, которых в принципе много — около 7% от общего объёма выдачи.
Из-за ужесточения требований Центробанка к кредитным организациям, выдающим рискованную ипотеку, средняя ставка по кредитам на жильё в банках за пределами топ-100 ещё в декабре 2018-го превысила 13%, указывает эксперт. «Когда этот показатель перевалит за 14%, людям будет выгодно брать такие дорогие кредиты, и они будут искать возможность увеличить размер первоначального взноса и оформить ипотеку в более солидном банке», — прогнозирует она.
Льготная ипотека субсидируется
Откуда среднестатистический россиянин берёт деньги на первый взнос? Здесь тоже много иллюзий: как следует из аналитических материалов агентства «Бон Тон», порядка 54% будущих ипотечников откладывают часть зарплаты, таким образом постепенно накапливая нужную сумму.
«Например, при доходе на уровне 80−90 тысяч рублей в месяц можно откладывать порядка 25−30 тысяч рублей и сформировать 500 тысяч рублей примерно за полтора года», — подсчитали аналитики.
Для тех, кто хочет «отрезать» от зарплаты, есть материнский капитал: им пользуются порядка 14% ипотечников. «Столь заметная цифра для данного источника денежных средств объясняется наличием льготной ипотеки для покупателей с детьми», — поясняют в «Бон Тон».
Программа льготной ипотеки для семей с 2 и более детьми действует в России с начала 2018 года. Изначальный её вариант предусматривал сниженную ставку только для семей с 2 и 3 детьми. Для льготников ставка по кредиту субсидируется до 6% годовых. В регионах семьи, где рождается 2й ребёнок и последующие дети, могут рассчитывать на 6 миллионов ипотечных рублей, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 12 миллионов рублей.
Ещё один способ аккумулировать средства на ипотеку — продать имеющееся жильё. К нему прибегают 12% будущих ипотечных должников.
Кредит в таком случае требуется для финансирования разницы в цене между старой и новой квартирами, и долговая нагрузка, как правило, получается большая.
На помощь родственников при оформлении ипотеки рассчитывает только каждый десятый российский ипотечник, говорится в материалах «Бон Тон». Чаще всего речь идёт о родителях, которые помогают подросшим детям обзавестись собственным жильём и сами отдают отпрыскам деньги на первый взнос.
Другие способы накопления нужной суммы малопопулярны — например, лишь 3% заёмщиков используют доходы, полученные за счёт вложений в ценные бумаги и прочих инвестиций.
Нулёвка под запретом
Идеальное решение для тех, кто по каким-то причинам может копить, — взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Проблема в том, что такие кредитные программы практически остались: отечественные банкиры, наученные ипотечным кризисом в США, почти перестали работать с «нулевиками» — смотря на то, что добросовестных должников в последние годы стало меньше.
Осенью 2018 года количество ипотечных кредитов в России, платежи по которым вносились 90 дней и более, находилось на исторически низком уровне. Доля «плохой» ипотеки в прошлом октябре составила 1,9%. Ещё 2 года назад этот показатель равнялся примерно 3%, в 2010 году — 7%.
Ипотеку вообще без первого взноса запрещено получать при покупке квартир в ряде новостроек — застройщики и агентства по покупке жилья частным образом договариваются о предоставлении таких преференций своим клиентам.
В Москве, например, по данным «БЕСТ-Новострой», квартиру или апартаменты без первоначального взноса можно приобрести в аккредитованных банками «Возрождение», «СМП Банк» и «Россия» проектах.
Это ЖК «Домашний», «Гринада», «Орехово-Борисово», «Каховская», «Эко Видное 2.0», «Вавилов Дом», «Фестиваль парк», «Хэдлайнер», «Родной город Октябрьское поле», «Мир Митино», «Родной город Орехово-Борисово».
Также с «нулевиками» работает группа компании «А101» (согласно информации на сайте девелопера), реализующая множество крупных проектов в Новой Москве. В «Новых Ватутинках» (Новомосковский округ) дают ипотеку без первого взноса, но сумма кредита ограничена 8 миллионами рублей.
Условия по ультрадоступным кредитам вряд ли можно назвать выгодными — ставка, как правило, меньше 14% — почти как в чёрный ипотечный период декабря 2014 года — марта 2015 года, когда займы стали практически доступными из-за резкого увеличения ключевой ставки Центробанка РФ.
Долговая нагрузка упакована в рассрочку
Другой вариант для людей без денег, желающих купить квартиру здесь и сейчас, — рассрочка. Стоит учитывать, впрочем, что возможность покупки жилья по этой схеме крайне редко предусматривает нулевой первоначальный взнос. Исключения делаются, как странно, для богатых.
Так, комплекс «Башня Федерация» — флагманский проект делового центра «Москва-Сити» — в январе 2019 года объявил о запуске двух программ рассрочки для покупателей классических апартаментов. Одна из них предполагает внесение первоначального взноса. Максимальный срок действия рассрочки — 18 месяцев. Но в программе участвуют только 10 классических апартаментов площадью от 140 до 350 кв.м. В базе ЦИАН минимальная стоимость апартаментов в «Федерации» — 22,8 миллиона рублей — явно бюджетное предложение.
В новостройках менее шокирующей ценовой категории у «рассрочников» всё же просят первый взнос — обычно в размере менее 25%. Беспроцентные программы при этом всегда есть, и в большинстве случаев покупка по ипотеке представляется более выгодной.
«Рассрочки используют физлица, которые по какой-то причине могут одобрить ипотеку, смотря на высокие доходы, — например, индивидуальные предприниматели.
Кроме того, в рассрочку часто покупают машино-места и коммерческие помещения, на которые сложно взять кредит», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Программы рассрочки предусматривают более высокую, чем ипотечные, долговую нагрузку, «упакованную» в довольно короткие сроки. Жёсткий финансовый прессинг, пусть и добровольно избранный, выдерживают все. Около года назад, в январе 2018 года, житель Петрозаводска покончил с собой из-за того, что смог расплатиться с застройщиком, продавшим ему квартиру в рассрочку. У него осталось четверо детей.
Худший вариант для будущих заёмщиков, по общему экспертному мнению: ипотека + потребительский кредит на первый взнос. Логика простая: если человек способен собрать минимальный для покупки квартиры стартовый капитал, вешать на себя многомиллионное кредитное обязательство — чистое безумие.
