Почти все застройщики Москвы перешли на эскроу-счета...
В январе 2019 г. Росреестр по городу Москве зарегистрировал 5394 договоров долевого участия (ДДУ) — это больше, чем год назад (на 12,5%), но меньше, чем в декабре 2018 г. (на 37%).
Кроме сезонного фактора (длинных новогодних каникул), на снижение показателей повлияло постепенное исчерпание платежеспособного спроса. Ведь почти весь прошлый год покупатели радовали застройщиков повышенной активностью, стремясь приобрести квартиры по старым правилам и со скидкой.
Всего в 2018 году было заключено более 100000 ДДУ. «Это позитивный тренд, он означает, что граждане доверяют институту долевого строительства», — отметил на конференции «Коммерсанта» Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста. Теперь гражданам придётся поверить в новый институт — спецсчетов, на которые они будут должны класть деньги на покупку жилья.
Почти все застройщики столицы — около 230 компаний — уже перешли на новую, введённую законом № 478-ФЗ, схему финансирования, открыв в уполномоченных банках эскроу-счета, сообщил Гончаров.
«Переход на спецсчета произошёл бескровно, были остановки отрасли», — поделился эксперт отрасли. Но одно дело для застройщика — открыть счёт, другое — аккумулировать на нём денежные средства, чтобы окупить строительство и заработать маржу. Отказаться от маржи застройщик захочет, но заработать её теперь будет сложнее, — прогнозирует Ольга Архангельская, партнер E&Y. Если у стройкомпании есть финансовая «подушка безопасности», то ей придётся на ранних этапах стройки продавать квартиры быстрее и дешевле, чтобы «закрыть» банковский кредит и «распечатать» спецсчёт с бесплатными деньгами дольщиков. Если, конечно, на нём эти деньги появятся.
«Большинство потребителей слабо представляют, что такое эскроу-счета, им надо объяснять. Может, Минстрой должен ввести какую-то образовательную программу», — сетует Мамаев. По его словам, раньше застройщики «платили» за бесплатные деньги дольщиков приличными скидками при продажах жилья на ранних этапах. Сейчас они обязаны платить так за проектное финансирование банку, размер скидки может стать ничтожным — максимум 3%. «Как при таких условиях убедить клиента прийти в банки и положить туда деньги?» — доумевает Мамаев. Он опасается, что это может задержать переход на эскроу-счета.
Вопрос о поэтапном раскрытии для девелоперов этих счетов по-прежнему висит в воздухе. Уже придуманы всякие механизмы, как банки могли бы финансировать стройку частично за свои деньги, частично — по мере продвижения дома к сдаче в эксплуатацию — за средства граждан.
«В Москве были случаи, когда даже на 100% готовый дом могли ввести в эксплуатацию, и застройщик оказывался банкротом, — рассказал эксперт. — Поэтому я вижу сейчас возможности постепенного раскрытия эскроу-счетов».
Застройщикам надо лучше работать с издержками, улучшать операционное управление, внедрять новые технологии, — советует Марина Любельская, заместитель руководителя концерна «Крост». Но главное, по её словам — это качество новостроек. И сейчас в проектах, которые «выкидываются на рынок» даже в удачных — с точки зрения продаж — районах Москвы, девелопер может поставить цену выше 120000−130000 рублей за кв.м, так как качество домов удовлетворяет покупателей. В то же время дома хорошего качества даже в отдалённых районах могут продаваться по 200000 руб. за кв.м.
