Переход от долевого к проектному финансированию защитит дольщиков, но строительный бизнес ждут серьёзные трудности, с которыми справятся все девелоперы, считают эксперты...
В переходе на проектное финансирование жилищного строительства есть плюсы и минусы. Но главная суть реформы — решить проблему обманутых дольщиков, которая является сомнительным её плюсом. Впрочем, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» игроки рынка объектов строительства считают, что она имеет больше преимуществ для покупателя, чем для застройщиков. Для строительного бизнеса реформа станет серьёзным тестом на адаптацию, который пройдут все девелоперы.
Девелоперы и риелторы взвесили все за и против перехода на новую модель финансирования строительства новостроек, действие которой начнётся уже 1 июля 2019 года.
Достоинства реформы
Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек.
Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере более 10 миллионов рублей.
Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут надежные, опытные и профессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов.
Банки допустят целевое использование застройщиками финансов, растрат, эффективных вложений.
Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность.
Мнения экспертов
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придётся стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдёт на благо отрасли. Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от обходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы профессионалов.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков. Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание эффективных, низкомаржинальных проектов. Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.
Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:
— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведёт к повышению их качества. С рынка уйдут надёжные, опытные и профессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов. Соответственно, срыв сроков, низкое качество, ликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надёжность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах. Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты превысят 10 миллионов рублей. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку. Проектное финансирование предполагает банковский контроль, который допустит целевое использования финансов, растрат, эффективных вложений.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведёт к уменьшению количества добросовестных застройщиков.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько обходимо для завершения проекта.
Изъяны реформы
Новостройки могут стать дороже. В первую очередь — на начальной стадии строительства.
Это приведёт к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками.
Банкам, возможно, будет хватать денег на финансирование всех строек.
Возможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформы.
Проектное финансирование гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков.
Мнения экспертов
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Проектное финансирование обойдётся девелоперу почти в 2 раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано. На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера. Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — больше 3%. Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, что отпугнёт покупателя ценами.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жильё на 10–12%. В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах. Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Санация отрасли приведёт к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на 7 девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен. Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики во многих регионах могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором и если считать собственные средства застройщика. Девелоперских компаний много — свыше 3 тысяч, а уполномоченных банков около 6 десятков. Трудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут равные позиции. Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Переход на проектное финансирование приведёт к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков. В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом. Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Проектное финансирование гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит и 100% защиты дольщику гарантирует. К примеру, государство даёт гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, обанкротится.
