В первой половине текущего года московские застройщики стремятся сдать в эксплуатацию как можно больше новостроек...
Эксперты поясняют, что объекты планируют завершить до начала действия новых требований к застройщикам жилья. Ожидается, что объем сданных до 1 июля домов будет рекордным.
По прогнозам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», в текущем году в продажу поступит в 1,5 раза больше проектов, чем в 2017 году. Основываясь на предыдущем опыте, гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина говорит, что пик выхода новостроек на рынок будет наблюдаться в марте-апреле. Она полагает, что по итогам 2018 года объем предложения возрастет во всех сегментах жилья.
Как говорит Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group, в первые шесть месяцев в продажу могут поступить около 75% от годового объема (порядка 1,5 миллиона «квадратов» в Москве). Оставшуюся часть проектов сдадут во второй половине года.
Прежде в «Метриум Групп» заявляли, что сейчас столичные застройщики разрабатывают около 140 новых проектов. По словам управляющего партнера компании Марии Литинецкой, в первой половине текущего года стоит ожидать выход на рынок как минимум 30 объектов, а если учесть возможное ускорение старта новых жилых комплексов, их количество может составить и 40-50. Сравнивая с предыдущими годами, в 2017 году на московский рынок новостроек поступило 80 новых проектов, в 2016 году – 71, а в 2015 – 66.
Эксперт говорит, что во втором полугодии активность застройщиков, скорее всего, сильно упадет, поскольку правила игры на первичном рынке недвижимости в корне изменятся. Литинецкая поясняет, что вести бизнес в новых условиях, предполагающих большие расходы, смогут далеко не все девелоперы. В связи с этим запуск некоторых новостроек придется перенести на более поздние сроки.
Стимулы для застройщиков
Павел Брызгалов говорит, что девелоперы стараются успеть пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля, если стадия готовности проекта позволяет это сделать. По словам Юрия Ильина, управляющего директора «Групп ЛСР», многие застройщики до перехода на новую схему финансирования строительства стремятся заключить как можно больше договоров долевого участия, чтобы получить деньги от дольщиков. Павел Брызгалов отмечает, что застройщики лучше понимают старые правила игры, к тому же, со вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля будет применяться новая финансовая модель ведения проекта.
Татьяна Калюжнова же не видит тенденции к увеличению объемов ввода новостроек: сегодняшняя ситуация близка к затовариванию, поэтому девелоперы проявляют осторожность в выводе новых проектов на рынок. Эксперт добавляет, что после 1 июля, когда начнут действовать новые требования, вывод новостроек на рынок может замедлиться.
Новые требования к девелоперам с 1 июля 2018 года
С 1 июля текущего года к российским застройщикам жилья будут предъявляться новые требования, большинство из которых касается финансовой стороны ведения бизнеса. Девелопер должен располагать как минимум 10% средств от общей стоимости возведения объекта на момент утверждения проектной декларации. При этом объем собственных денежных средств, который необходимо направить в строительство, должен составлять как минимум 10% от суммы инвестиций. Размер административных расходов не должен превышать 10% от проектной стоимости строительства, а суммарный размер авансовых платежей должен составлять не более 30%. На обязательства, не связанные со строительством, застройщику разрешено потратить максимум 1% от суммарного объема инвестиций.
Единственными видами займов, которые смогут привлекать застройщики при возведении объекта, будут целевые кредиты. Финансирование строительства должно осуществляться через единый расчетный счет, открытый только в банке, который одобрили власти. Также девелоперу не разрешат выпускать облигации и акции, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать какие-либо некоммерческие и коммерческие организации.
Кроме того, больше нельзя будет привлекать денежные средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. То есть будет действовать принцип «одному застройщику полагается одно разрешение на строительство». Таким образом, утверждение проектной и разрешительной документации по крупным объектам, строительство которых ведется в несколько этапов, будет происходить до начала реализации, что увеличит расходы девелоперов.
Мария Литинецкая отмечает, что в перспективе это приведет к заметному увеличению себестоимости строительных работ – следовательно, либо вырастут цены на жилье, либо снизится доходность строительного бизнеса. Исходя из сложившейся на рынке ситуации с переизбытком предложения, эксперт полагает, что части девелоперов придется прекратить свою деятельность или в корне изменить ее параметры.
Подорожают ли новостройки
По прогнозам экспертов, цены на первичном рынке Москвы и Подмосковья до конца года существенно не изменятся. Павел Брызгалов считает, что ввод большого числа новых проектов вряд ли значительно повлияет на цены, так как прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не гарантирует его введения в продажу. К тому же, в связи с ускоренным вводом объектов в первой половине года во второй будет наблюдаться некоторое снижение.
По прогнозам Натальи Шаталиной, в целом, в 2018 году можно будет наблюдать небольшую положительную динамику цен.
Мария Литинецкая полагает, что рост объема предложения, в особенности из-за его скачкообразности, очень негативно повлияет на слабую позитивную динамику цен, которая в 2016-2018 годах наметилась в некоторых сегментах. Эксперт говорит, что с ростом предложения в первой половине 2018 года застройщики снизят цены, чтобы перехватить покупателя у конкурентов.
Мария Литинецкая отмечает, что за счет увеличения себестоимости строительства цены в проектах, которые выйдут на рынок во втором полугодии, могут возрасти, но застройщики все же постараются удержать их на прежнем уровне. Эксперт полагает, что крупным девелоперам удастся сохранить привлекательные цены, выполняя при этом все требования 214-ФЗ.
