Верховный суд (ВС) постановил, что застройщики не могут аргументировать свое право не платить неустойку недействительностью договора уступки дольщиком права на нее...
Такие разъяснения высший судебный орган дал в ходе рассмотрения дела Мытищинской строительной компании (МСК).
По словам суда, компания, которая не рассчиталась ни с цедентом, ни с цессионарием, поступает недобросовестным образом, и в этом случае нельзя ссылаться на недействительность договора.
Отмечается, что из-за срывов сроков сдачи дома в эксплуатацию страдает большая часть дольщиков. По данным Института развития строительной отрасли за третий квартал прошлого года, с просрочками от 1 месяца до 1 года сдаются около 60% новостроек, а еще 15,8% проектов вводятся на 1 год или больше позже обещанного срока.
Сложившаяся ситуация – весьма болезненна, по этой причине размер неустойки за задержку ввода объектов выведен из сферы договорных отношений и утвержден на законодательном уровне. Так, неустойка за день просрочки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, а если дольщик – физическое лицо, полученная сумма умножается на два. Также дольщик вправе получить от строительной компании штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от взысканной суммы.
Из-за размера положенной неустойки, весьма частой попытки застройщиков уйти от ее уплаты и нежелания дольщиков добиваться взыскания в судебном порядке права требования участников долевого строительства стали активно скупать. Но застройщики и дальше борются с цессионариями, которые приобрели эти права, в арбитражных судах, аргументируя свою позицию тем, что договор цессии необходимо регистрировать в соответствующих инстанциях.
Судебная практика была неоднозначной, но в апреле этого года ВС постановил, что такой договор должен проходить государственную регистрацию. Но судебная коллегия по экономическим спорам, рассматривающая дело МСК, отметила, что такое решение не принесет строительной индустрии тактических преимуществ.
В деле указано, что в 2016 году МСК передала дольщице квартиру на 3 месяца позже срока, и та потребовала неустойку в размере 135,5 тысячи рублей. Застройщик это требование проигнорировал. После уступки требований компания отказала еще раз. Затем началось рассмотрение дела судом, который посчитал запрашиваемую сумму чрезмерной и удовлетворил требования цессионария Анны Крючковой наполовину. При вынесении такого вердикта суд руководствовался правом на дискрецию, которое дает статья 333 Гражданского кодекса. В результате было решено, что МСК должна уплатить 67,77 тысяч рублей неустойки, 33,88 тысяч рублей штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке и 10 тысяч рублей расходов за услуги представителя.
Однако МСК вовсе не хотела платить и подала кассацию. Компания ссылалась на то, что без государственной регистрации договор цессии не действителен. Но ВС не устроил этот аргумент.
Как напомнила судебная коллегия, согласно пункту 70 постановления пленума №25 от 23 июня 2015 года, возражение против иска не имеет правого значения, если лицо, которое ссылается на недействительность, действует недобросовестно.
Поведение МСК ВС счел недобросовестным.
Судьи отметили, что цедент направил в компанию письменное уведомление об уступке, также были получены претензии от цедента и цессионария. При этом МСК не исполнила требования ни первоначального, ни нового кредитора.
Учитывая эти обстоятельства, суд посчитал ссылку компании на отсутствие госрегистрации договора уступки недобросовестным поведением, которое преследует цель уйти от уплаты.
Как пояснил ВС, когда нет доказательств нарушения прав должника совершением уступки, отказать цессионарию в иске нельзя.
ВС оправил дело в суд первой инстанции на повторное рассмотрение с учетом вышеуказанных разъяснений. При новом рассмотрении дела ВС также настоял на пересмотре вопроса о снижении неустойки.
По словам судебной коллегии, нужно с учетом принципов справедливости, недопустимости извлечения выгоды и соразмерности рассмотреть, можно ли применять по ходатайству ответчика положения статьи 333 Гражданского кодекса.
_________________
Читайте также: Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?
