Верховный суд (ВС) отменил определения апелляционной инстанции, которая при подсчете взысканной с застройщика неустойки не учла период устранения дефектов жилья...
Согласно кассационному определению, то, что дом ввели целиком и дефекты легко устранить, не прекращает обязательства застройщика.
Дольщица Екатерина Яшкина судилась с застройщиком из-за того, что он не выплатил неустойку за время устранения недостатков в осмотренной, но не сданной квартире. Первый раз дольщица осмотрела ее 29 апреля 2016 года – перед зафиксированной в договоре датой сдачи, после которой должна начисляться неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.
Яшкина нашла в квартире много дефектов (включая неисправность дверей, окон и отсутствие канализационного стока), поэтому не подписала акт приема-передачи. Через несколько дней дольщица и строительная компания подписали акт комиссионного осмотра и дефектную ведомость, фиксирующую все недостатки. Застройщик устранил их немного более чем за месяц.
По подсчетам дольщицы, за это время она должна была получить неустойку в размере 81 тысячи рублей, но застройщик платить отказался. Кроме того, с требованием не согласились Нагатинский районный суд и Мосгорсуд, где Яшкина дополнительно потребовала компенсации морального вреда и судебных расходов в размере 100 тысяч рублей. Согласно решениям первых двух инстанций, застройщик сдал дом своевременно, а дефекты были легкоустранимыми.
Но Коллегия по гражданским делам ВС посчитала иначе: согласно части 1 статьи 12 закона об участии в долевом строительстве, обязательства строительной компании считаются выполненными лишь после того, как стороны подписали акт приема-передачи или другого документа о передаче жилья. При этом в соответствии с частью 1 статьи 7 этого же закона качество объекта, который застройщик передает дольщику, должен отвечать условиям договора.
Если стороны не подписали акт и были выявлены недостатки, значит, срок передачи объекта был нарушен из-за обнаруженных и не оспоренных строительной компанией дефектов, вследствие которых жилье не отвечало условиям договора, пояснил ВС. Поэтому судьи заключили, что выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи квартиры – ошибочны. ВС отправил дело на повторное рассмотрение в апелляционный суд.
В июне ВС отменил определение апелляции, отказавшейся вернуть дольщику часть денег за квартиру, потому что ее реальная площадь оказалась меньше оговоренной. Согласно решению суда, такие случаи нужно расценивать как нарушение условий договора и соразмерно уменьшать цену.
Кроме того, в начале июня ВС постановил, что застройщики не могут отказаться от взыскания неустойки на основании недействительности договора уступки дольщиком права на нее. По словам суда, компания, которая не рассчиталась ни с цедентом, ни с цессионарием, ведет себя недобросовестно, и аргумент о недействительности такого договора необходимо отклонить.
