После разорения одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group проблемы долгостроев и обманутых дольщиков вновь оказались в центре внимания...
Напомним, в конце мая девелопер остановил продажи в своих проектах. Пока власти работают над разработкой и принятием новых законов, направленных на защиту дольщиков, гражданам стоит самостоятельно искать пути снижения рисков. Здесь придут на помощь государственные реестры, открытые базы данных и форумы дольщиков.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как можно проверить надежность застройщика самостоятельно.
Единый реестр застройщиков
Строительную компанию можно найти в Едином реестре застройщиков, запущенном в 2017 году. Здесь содержится база девелоперов, которые для строительства домов привлекают средства дольщиков. На портале есть сведения не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и подчиненных им подрядчиках, непосредственно владеющих земельными участками и привлекающих средства граждан. Составляется рейтинг застройщиков, где учитываются сроки сдачи завершенных проектов – от 0,5 до 5 баллов. Компания с более высокой позицией с большей вероятностью будет вовремя сдавать новостройки в эксплуатацию. Если у девелопера всего 0,5 балла, он уже нарушал сроки ввода прошлых проектов. Вот здесь стоит задуматься…
Органы строительного надзора
Публикуются также белые и черные списки девелоперов, составленные региональными властями. В них можно найти данные о том, своевременно ли застройщики подают отчетность в местные органы власти. Стоит задуматься, если компания систематически нарушает эти сроки – это может говорить о наличии проблем. Такие списки и результаты проверок можно найти на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству – к примеру, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в Москве.
Судебные процессы
В картотеке арбитражных судов содержится информация о судебных разбирательствах, хозяйственных спорах, фактах возбуждения дел о банкротстве. Если юридическое лицо застройщика выступает во множестве судебных процессов в роли ответчика, значит, к нему имеют претензии кредиторы или партнеры. О том, ведутся ли судебные разбирательства с физлицами, можно узнать на сайте районного суда по месту регистрации девелопера. Зачастую требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам говорит, что в бизнесе застройщика нет денег.
Судебные приставы
Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.
Форумы и социальные сети
Для проверки степени надежности застройщика можно изучить строительные форумы, группы дольщиков в соцсетях и узнать о компании у людей, ранее купивших у нее квартиру. Клиенты расскажут, возникали ли с девелопером конфликтные ситуации и как сдавались прежние проекты. Стоит отметить, что именно в социальных сетях можно первым узнать о подозрительных явлениях в бизнесе компании. Также полезным будет найти и другие жилые комплексы застройщика, а также наведаться на стройплощадку, чтобы своими глазами посмотреть на активность выполнения работ.
Сайты, газеты и журналы
Еще один действенный способ – мониторинг СМИ. Как правило, о проблемах застройщика сообщают деловые издания. Необходимо ввести название компании в строку поиска: так можно быстро увидеть весь процесс реализации интересующего проекта – от истории приобретения земли до смены руководства девелопера. После прочтения публикаций у Вас сформируется картина того, как часто девелопер задерживает сроки ввода, объявлял ли себя банкротом, числятся ли за ним недостроенные объекты.
Эксперты из отрасли
До 30% работающих москвичей имеют прямое или косвенное отношение к строительству и операциям с недвижимостью. Здесь можно воспользоваться так называемым правилом «шести рукопожатий». Может быть, друзья или родственники в курсе, как обстоят дела в бизнесе того или иного застройщика. Вполне возможно, Вы найдете таких людей либо тех, кто посоветует компетентного специалиста. Но полученные сведения стоит сравнить с другими источниками.
Информация из первых уст
О проблемах в бизнесе и процессе реализации проектов могут рассказать непосредственно в строительной компании – для этого стоит обратиться к ее сотрудникам. Информацию можно получить из отзывов работников, которые зачастую первыми узнают о любых переменах работодателя. Такие отзывы можно найти в соцсетях, на сайтах и специализированных форумах. Некоторые сведения есть на официальном сайте девелопера. Там публикуются не только исторические справки, но и проектные декларации и другие документы, можно посмотреть фотоотчеты и трансляции со строительных площадок в онлайн-режиме.
Федеральная налоговая служба
Сайт Федеральной налоговой службы позволяет проверить, есть ли у застройщика фискальные долги и право на осуществление сделок. Здесь Вы можете заказать электронную выписку по юрлицу и оценить, грозит ли ему банкротство или реорганизация. Для этого необходимо ввести номер ИНН или ОГРН строительной компании. Ресурс поможет сформировать представление о девелопере и проверить, подтверждают ли реальные факты заявленную в рекламе информацию.
Банки и страховщики
Если у компании есть аккредитация в крупных банках, это говорит о ее финансовой стабильности: есть ли возможность взять ипотеку, с какой процентной ставкой и на каких условиях. Списки аккредитованных застройщиков и объектов опубликованы на сайтах кредитных организаций. Если говорить о новостройке, то трех-пяти банков будет достаточно. На ранних этапах реализации проекта аккредитации может и не быть. Как правило, банки постепенно присоединяются в процессе строительства объекта. Банки могут отказаться аккредитовывать девелоперов, которые работают на рынке относительно недавно. Также обязательно обратите внимание на строительную компанию, которая сотрудничает с застройщиком. Список страховщиков, которые могут страховать гражданскую ответственность девелоперов, можно найти на сайте Банка России.
Документы
Для возведения многоквартирного дома застройщику нужно получать множество документов. Прежде чем покупать квартиру, ознакомьтесь с учредительной документацией (устав строительной компании, ОГРН, ЕГРЮЛ, ИНН), действующей лицензией, правоустанавливающими документами на землю, проектной документацией, разрешением на строительство. Стоит особо внимательно изучить финансовые документы застройщика, которые во многом влияют на качество возводимого объекта и сроки его сдачи. Можно оценить финансовое положение застройщика, проанализировав сведения из годовых отчетов и бухгалтерский баланс. Если Вы недостаточно компетентны в этом, лучше обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», офис компании не может отказать в предоставлении документации. Более того, потенциальный клиент имеет право сфотографировать их и сделать копии.
Договор участия в долевом строительстве
Также важно тщательно изучить проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Документ должен содержать точные характеристики объекта, срок его сдачи, подробные сведения о девелопере, договорную цену, порядок оплаты и срок действия гарантии. Если каких-либо из этих данных нет, ДДУ считается недействительным. Так как такой договор составляется в свободной форме, застройщики любят включать в него пункты, которые снижают их ответственность. К примеру, расширяют список форс-мажоров, не зависящих от действий компании. Задержку сроков сдачи могут списать на погодные условия или медленную работу поставщиков. Однако это незаконно.
___________________
Читайте также: Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика
