Особенности заключения ДДУ в строительстве

На рынке долевого строительства происходят перемены, продолжается переход от страхования ответственности и уплаты взносов в компенсационный фонд по ДДУ к проектному финансированию и банковскому кредитованию...

Особенности заключения ДДУ в строительстве

Обязательными становятся использование спецсчетов эскроу и банковское сопровождение сделок.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов отмечает, что фактически сегодня одновременно применяется не менее четырех редакций Федерального закона № 214-ФЗ. По этой причине, прежде чем изучать текст договора долевого участия (ДДУ) и проверять самого застройщика, покупателю нужно выяснить, какая из редакций применяется в отношении выбранного объекта.

Общее правило отечественного законодательства таково, что закон обратной силы не имеет. Так, для долевого строительства можно исходить из того, что к проекту будет применяться та редакция 214-ФЗ, которая действовала при заключении первого ДДУ по этому объекту, поясняет Логинов.

Самыми показательными здесь являются изменения, касающиеся обеспечения исполнения обязательств по ДДУ со стороны застройщика (уплата взносов в компенсационный фонд или страхование), говорит эксперт.

Можно вспомнить хронологию:

  • Страхование ответственности по ДДУ было обязательным с 1 января 2014 года по 20 октября 2017 года.
  • Затем на смену ему пришло правило по уплате взносов в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы, указанной в ДДУ, которое действовало до 1 июля 2018 года.
  • До 1 июля следующего года застройщик может сделать выбор в пользу одного из двух вариантов: работать по старой схеме или использовать эскроу-счета. Второй вариант освобождает компанию от уплаты взносов в компенсационный фонд.
  • С 1 июля 2019 года застройщиков обяжут использовать только эскроу-счета. Следовательно, взносов в компенсационный фонд не будет.

Поэтому, по словам Логинова, неудивительно, если в сентябре 2018 года застройщик предлагает заключить ДДУ, где обязательным является страхование, но нет взносов в компенсационный фонд. Это говорит о том, что первый ДДУ по проекту пришелся на период до 20 октября прошлого года. Это не нарушает закон, несмотря на то, что действующая редакция 214-ФЗ уже почти год не предполагает оформления страховки.

Эксперт поясняет, что это не говорит о хитрости застройщика – он лишь работает по тем правилам, которые действуют в отношении его проекта. Во избежание нежелательных ситуаций Логинов рекомендует самостоятельно изучать портфель компании. Информация о дате заключения первого ДДУ по каждому проекту открыта, ее можно запросить у застройщика вместе с другими документами.

ДДУ – шаблонный документ, на изменение типовых условий которого застройщик идет очень редко и крайне неохотно. Чтобы изменить договор под отдельного покупателя, в зависимости от структуры компании требуется от нескольких дней до пары недель. Застройщику не нужны такие хлопоты. К тому же, как правило, потенциальные дольщики хотят включить в договор условия, которые противоречат 214-ФЗ, отмечает Логинов. Из своего опыта эксперт добавляет, что около 90% требований таких покупателей снимаются после разъяснения законодательных норм и ссылок на конкретные статьи.

Также потенциальному дольщику стоит знать, в чем состоит разница между застройщиком и девелопером. Мы переняли практику западных стран и называем девелопером компанию, которая продает жилье по ДДУ. Но в российском законодательстве такой термин отсутствует: в 214-ФЗ и Градостроительном кодексе используется лишь такое понятие, как «застройщик», отмечает Логинов.

По словам эксперта, отличить застройщика от девелопера просто. Первый владеет земельным участком и возводит на нем многоквартирный дом. ДДУ заключаются именно с застройщиком. В то время как девелопер – материнская компания, объединяющая нескольких застройщиков и продвигающая строительство под единым брендом. Логинов считает такую практику нормальной, как и создание застройщика под конкретный объект примерно за год до начала его строительства и реализации. Поэтому вместе с застройщиком, у которого будет покупаться квартира, необходимо найти информацию и о его материнской компании.

_________________

Читайте к теме ДДУ:

1. Может ли дольщик расторгнуть уже оплаченный договор долевого участия в строительстве.

2. Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках.

07 сентября 2018 824


Наверх