У заёмщика могут появиться непредвиденные обстоятельства, при которых потребуется продать ипотечную квартиру. К примеру, если у него возникли финансовые проблемы или приобретенная недвижимость больше не нужна...
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как продать залоговую квартиру и погасить ипотеку.
По словам экспертов компании «Метриум», чаще всего залоговые квартиры продают, чтобы улучшить жилищные условия, переехать в квартиру большей площади или в другой район. Доля ипотечных квартир в общем объеме предложения на московском рынке вторичного жилья составляет около 7-10%, то есть почти каждая десятая вторичная квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
Продажа своими силами
Если заемщик не может обслуживать ипотеку, он имеет право продать залоговую недвижимость. Но сложность заключается в поиске покупателя, который готов связаться с ипотечным имуществом. Руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева поясняет, что каждый человек хочет приобрести жилье, не обремененное долгами и прочими обязательствами, и таких лотов на вторичном рынке более чем достаточно.
Для продажи ипотечной квартиры не нужно получать в банке разрешение, но нужно предупредить кредитора о досрочном погашении ипотеки. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи или договор задатка. Вместе с тем покупатель передает продавцу, то есть заемщику, сумму, которая требуется для погашения ипотечного долга. Он рассчитывается с банком и берет справку об отсутствии долга и закладную на квартиру.
Затем продавец готовит пакет документов: паспорт, закладную, заявление о снятии обременения с квартиры, выписку из Единого госреестра недвижимости или свидетельство о регистрации права собственности. Последним этапом, по словам Марии Литинецкой, является подписание основного договора купли-продажи.
Далее заемщику нужно лишь переоформить квартиру на нового собственника, после чего он получит свои деньги. Юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков рекомендует учитывать, что при досрочном погашении ипотеки банк может удерживать комиссию.
С помощью банка
Еще одним вариантом продажи залогового жилья является заключение трехстороннего договора, одной из которых в этом случае выступает банк. При такой схеме риски покупателя уменьшаются. При этом в первом варианте он может остаться и без денег, и без жилья, поскольку после погашения задолженности продавец может отказаться оформлять переход права собственности на квартиру, предупреждает Мария Литинецкая. Конечно, у покупателя велики шансы выиграть такое дело в судебном порядке, но добиться возврата своих денег будет сложно - это может затянуться на неизвестный срок.
Как говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова, для получения согласия кредитора на продажу квартиры нужно составить заявление в свободной форме и подать в любое отделение банка. При этом арендуются две банковские ячейки, куда закладываются деньги покупателя: в первую помещается сумма, необходимая для погашения ипотеки, во вторую – оставшаяся часть от стоимости квартиры.
Когда договор проходит регистрацию, предоставляются документы для открытия первой ячейки. Когда заемщик полностью рассчитывается с кредитором, тот снимает с недвижимости обременение, дается доступ ко второй ячейке с оставшейся суммой, поясняет Простакова. То есть погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.
Переуступка ипотечного долга
Существует также схема покупки не недвижимости, а ипотеки. При этом обязательства по жилищному кредиту переоформляются на покупателя, то есть в этом случае сменяется ипотечный заемщик и происходит переход права собственности.
Разницы в процедурах перекредитования и обычного оформления ипотеки практически нет. Покупатель подает такой же пакет документов в банк, который точно так же рассматривает его в качестве заемщика. По словам Ирины Ячменевой, если банк одобряет кандидатуру клиента, составляется новый договор, согласно которому квартира по-прежнему остается в залоге у кредитора, но сменяется заемщик, который выплачивает ипотеку.
При такой схеме перерегистрацию обременения в Росреестре по случаю смены собственника берет на себя банк. Прежнему заёмщику потребуется лишь подписать дополнительное соглашение о переуступке ипотечного обязательства.
Но Александр Лысяков предупреждает, что этот вариант не всегда выгоден покупателю, поскольку вместе с ипотечным долгом он может взять на себя и другие обязательства – к примеру, выплату неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора.
Доверить продажу кредитору
В этом варианте ведение сделки целиком ложится на банк – заемщику не нужно принимать в этом участия. Такая схема оптимально подходит людям, которые не могут лично заниматься продажей залогового жилья – к примеру, находятся на лечении, переехали за границу или отправились в длительную командировку.
Так, кредитор самостоятельно ищет покупателя и заключает сделку купли-продажи, а также готовит полный пакет документов, оценивает стоимость квартиры, оформляет страховку и занимается снятием обременения в Росреестре. От бывшего собственника потребуется лишь подписать документы. По завершении регистрации сделки он получает доступ к банковской ячейке, куда закладывается остаток суммы.
Эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова предупреждает, что если дело попало в суд, практически наверняка продажей квартиры будет заниматься банк. Гендиректор компании «Современная защита» Леонид Файнберг добавляет, что кредитор может добиться взыскания залоговой недвижимости, и тогда объект будет продаваться в рамках исполнительного производства.
_________________
Читайте по этой теме: Банковский залог по ипотеке: как купить недвижимость со скидкой.
